En Córdoba los inquilinos abonarán sólo el 50% de la comisión inmobiliaria

Se presentó en la Legislatura Unicameral el Proyecto de Ley provincial que permitirá a los inquilinos cordobeses dejar de pagar la totalidad del importe por "comisión inmobiliaria". Este concepto se distribuirá entre inquilino y propietario, ya que ambos son contratantes y destinatarios de la intermediación inmobiliaria.

El proyecto fue ingresado por la legisladora Laura Labat, en base a la propuesta desarrollada por la Cámara de Inquilinos Córdoba, y cuenta con el aval del Colegio Profesional de Corredores Públicos Inmobiliarios.

Asimismo el proyecto limita los gastos en concepto de "informes" y demás aranceles por las gestiones de averiguación de antecedentes, que habitualmente se cobraban a los inquilinos, y que a partir de su sanción deberán ser soportados la inmobiliaria que realice la operación.

El texto completo a continuación:

Proyecto de ley de la Cámara de Inquilinos para que la comisión inmobiliaria sea pagada por ambas partes

Artículo 1° .- Sustituyese el artículo 24 de la ley 9445 el cual quedará redactado de la siguiente manera:

Los honorarios del Corredor Público Inmobiliario serán pactados libremente entre las partes. En caso de controversia será de aplicación la escala arancelaria dispuesta en la presente Ley.

En ningún caso el pacto de honorarios podrá superar el cinco por ciento (5%) del monto total del contrato en aquellas locaciones destinadas a uso habitacional y que su destinatario sea persona humana.

Los honorarios fijados por esta Ley son de propiedad exclusiva del colegiado.

Artículo 2°.- Sustituyese el inciso c) del artículo 25 el cual quedará redactado de la siguiente manera:

Arrendamientos rurales: cinco por ciento (5%) del monto del contrato a cargo del arrendatario; locaciones con destino habitacional y que su destinatario sea persona humana: cinco por ciento (5%) del monto del contrato, siendo un cincuenta por ciento (50%) a cargo del locador y el otro cincuenta por ciento (50%) a cargo del locatario; locaciones con otro destino: cinco por ciento (5%) del monto del contrato a cargo del locatario.

Artículo 3°.- Incorporase el artículo 25 bis el cual rezará de la siguiente manera:

En las locaciones habitacionales cuyo destinatario sea persona humana estará terminante prohibido trasladar cualquier gravamen tributario a los honorarios pactados en concepto dehonorarios por intermediación inmobiliaria.

Artículo 4°.- Sustituyese el inciso c) del artículo 14 el cual quedará redactado de la siguiente manera:

Requerir a los organismos públicos nacionales, provinciales y municipales, bancos y demás entidades oficiales o privadas, los informes sobre dominio, condominio, gravámenes, deudas de los inmuebles alcanzados por la operación a realizar y de las partes intervinientes, debiendo poner los mismos a disposición de estas. Los costos erogados por la gestión de dichos informes no podrán estar a cargo de los locatarios de inmuebles con destino habitacional que sean personas humanas.

Artículo 5°.- Incorporase el artículo 16 bis el cual rezará de la siguiente manera:

Hacer constar en todo ofrecimiento publicitario de locación de inmuebles con destino habitacional que se emita vía páginas web, propias o de terceros, la siguiente leyenda: "Para los casos de locaciones cuyo destino sea habitacional y el locatario fuera persona humana, los honorarios profesionales por la intermediacióninmobiliaria será del cinco por ciento (5%) del monto del contrato siendo un cincuenta por ciento (50%) a cargo del locador y el otro cincuenta por ciento (50%) a cargo del locatario. Además, se encuentra prohibido cobrar al locatario los gastos por gestoría de informes”.

Artículo 6°.- Incorporase el artículo 16 ter el cual rezará de la siguiente manera:

Exhibir en todos los locales y/o oficinas en los que se preste servicios de corretaje inmobiliario carteles visibles al público con la siguiente leyenda: "Para los casos de locaciones cuyo destino sea habitacional y el locatario fuera persona humana, la comisión inmobiliaria será del cinco por ciento (5%) del monto del contrato siendo un cincuenta por ciento (50%) a cargo del locador y el otro cincuenta por ciento (50%) a cargo del locatario. Además, se encuentra prohibido cobrar al locatario los gastos por gestoría de informes”.

Artículo 7°.- Sustituyeseel artículo 15°inc b el cual rezará de la siguiente manera: “Convenir con el cliente o mandante el reintegro de los gastos realizados o el adelanto de los gastos a realizarse. En todos los casos los gastos deberán demostrarse con comprobante oficial, no pudiendo cobrarse monto alguno en concepto de gestión;

Artículo 8°: Sustituyeseel artículo 18° el cual rezará de la siguiente manera:Artículo 18.- Toda persona no matriculada con arreglo a la presente Ley, que ejerza funciones o desarrolle actividades propias de los Corredores Públicos Inmobiliarios, incurre en el ejercicio ilegal de la profesión, siendo pasible de ser perseguido en los términos establecidos en el Código Penal. En ningún caso tendrá derechos a honorarios quien ejerza la profesión de Corredor Publico Inmobiliario y no se encuentre inscripto de acuerdo a los términos de la presente ley.

Artículo 9°.- Sustitúyase el artículo 3, inc e)  el cual rezara de la siguiente manera: e) Los comprendidos en el artículo 48 del Código Civil y Comercial;

Artículo 10°.- Sustitúyase el artículo 14, inc a) el cual rezara de la siguiente manera: a)  Intervenir en todos los actos propios del corretaje, asesorando, promoviendo o ayudando a la conclusión de contratos relacionados con toda clase de bienes de tráfico lícito o fondos de comercios o industriales, procurando en calidad de intermediario acercar la oferta con la demanda a título oneroso, cualquiera sea su destino; en operaciones de compraventa, permutas, transferencias, locaciones y la transmisión de derechos relativos a los mismos y toda otra actividad propia que coadyuve a las funciones previstas en la presente Ley y que no estén expresamente prohibidas por el Código Civil y Comercial de la Nación opor leyes especiales;

Artículo 11°: Sustitúyase el artículo 22 el cual rezara de la siguiente manera: Sociedades Comerciales. Artículo 22.- EL ejercicio de la profesión de Corredor Público Inmobiliario vinculado a cualquier tipo de sociedad deberá ajustarse a las condiciones y requisitos siguientes: a) La profesión del Corredor Publico Inmobiliario es individual e indelegable, pudiendo solo ellos ejercer las actividades nucleares de la profesión; b)Los Corredores Públicos Inmobiliarios podrán actuar como adscriptos o contratados, únicamente en las sociedades constituidas con arreglo a la legislación mercantil, que tengan por objeto principal la realización de actos de corretaje inmobiliario; b) En todos los casos, la responsabilidad de los Corredores Públicos Inmobiliarios y de las sociedades a las que se hallaren vinculados, se rigen por la ley de fondo y las leyes especiales que rigen la materia, y c) Los Corredores Públicos Inmobiliarias adscriptos o contratados, podrán convenir con las sociedades la remuneración de sus servicios con relación a los honorarios correspondientes a la sociedad, con respecto a la otra parte corresponden los mismos en forma exclusiva al corredor publico inmobiliario, debiendo regirse para su regulación de acuerdo a lo establecido en la presente ley.

 Exposición de motivos

El problema social que ha motivado en numerosas oportunidades la modificación de las legislaciones en pos de la protección de los inquilinos, hoy continúa siendo el eje principal de las discusiones en materia de locaciones. Si bien es cierto que la normativa vigente a partir del 1° de Agosto de 2015 con la sanción del Código Civil y Comercial de la Nación han zanjado muchas problemáticas “equiparando” de cierta forma los derechos, obligaciones y deberes de las partes intervinientes, en la práctica habitual encontramos impedimentos para acceder a la vivienda dado a la escasez de las mismas y los grandes costos que implica alquilar un inmueble en la Provincia de Córdoba. Es por ello que proponemos el presente proyecto a los fines de mitigar esta problemática y adecuar la manera de hacer efectivos los cobros por parte de las inmobiliarias en lo que hace a sus comisiones sin que ello repercuta indirectamente en el aumento del precio del alquilar pactado contractualmente.

Las modificaciones propuestas en los arts. 1° a 7° tienen como eje central la modificación de la regulación impuesta por la Ley Provincial Nro. 9445, la cual es la normativa que regula la intermediación de inmuebles en la provincia, especialmente en cuanto a las locaciones urbanas a personas humanas, muchas veces siendo estas la parte débildentro de la relación. No pudiendo desconocer el estado la necesidad de proteger a dicha parte, más si tenemos en cuenta que el contrato de locación es un contrato bilateral, que en muchas oportunidades se comporta casi como un contrato de adhesión y en las cuales la posición del inquilino o locataria es prácticamente de aceptación de la oferta propuesta por el locador. En virtud de ello entendemos que es obligación del estado la regulación y protección de la parte débil del contrato, y por ello la presente propuesta.

La propuesta de modificación al art. 18 se realiza en virtud de profundizar que quien ejerza el corretaje inmobiliario ejerce ilegalmente y ningún derecho puede surgir de algo ilegal, por ello se resalta el hecho que no podrán cobrar honorarios quienes no se encuentren debidamente matriculados para la intermediación de inmuebles.

Con respecto a la modificación propuesta en el art. 3, 14 y 22 la misma se realiza en virtud de la necesidad de adecuar los términos a la nueva normativa surgida de la unificación de los Códigos Civil y Comecial, atento que el anterior art. 3 hablaba del art. 152 bis del C.C.; el 14 hablaba del Codigo de Comercio  y el art. 22 hablaba del artículo 256 del Código de Comercio. Este proyecto pretende modificar la normativa vigente en la provincia de Córdoba Ley 9445 referida a los Corredores Inmobiliarios.

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Justificación del Proyecto de ley de la Cámara de Inquilinos para que la comisión inmobiliaria sea pagada por ambas partes

 Exposición de motivos

El problema social que ha motivado en numerosas oportunidades la modificación de las legislaciones en pos de la protección de los inquilinos, hoy continúa siendo el eje principal de las discusiones en materia de locaciones. Si bien es cierto que la normativa vigente a partir del 1° de Agosto de 2015 con la sanción del Código Civil y Comercial de la Nación han zanjado muchas problemáticas “equiparando” de cierta forma los derechos, obligaciones y deberes de las partes intervinientes, en la práctica habitual encontramos impedimentos para acceder a la vivienda dado a la escasez de las mismas y los grandes costos que implica alquilar un inmueble en la Provincia de Córdoba. Es por ello que proponemos el presente proyecto a los fines de mitigar esta problemática y adecuar la manera de hacer efectivos los cobros por parte de las inmobiliarias en lo que hace a sus comisiones sin que ello repercuta indirectamente en el aumento del precio del alquilar pactado contractualmente. Este proyecto pretende modificar la normativa vigente en la provincia de Córdoba Ley 9445 referida a los Corredores Inmobiliarios y la Ley 7191 de Martilleros y Corredores Públicos.

Ver PROYECTO DE LEY.

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Proyecto de ley de la Cámara de Inquilinos para que la comisión inmobiliaria sea pagada por ambas partes

Artículo 1° .- Sustituyese el artículo 24 de la ley 9445 el cual quedará redactado de la siguiente manera:

Los honorarios del Corredor Público Inmobiliario serán pactados libremente entre las partes con excepción de las locaciones destinadas a uso habitacional y que su destinatario sea persona humana. En caso de controversia será de aplicación la escala arancelaria dispuesta en la presente Ley. Los honorarios fijados por esta Ley son de propiedad exclusiva del colegiado.

Artículo 2°.- Sustituyese el inciso e) del artículo 25 el cual quedará redactado de la siguiente manera:

Arrendamientos rurales: cinco por ciento (5%) del monto del contrato a cargo del arrendatario; locaciones con destino habitacional y que su destinatario sea persona humana: cinco por ciento (5%) del monto del contrato siendo un cincuenta por ciento (50%) a cargo del locador y el otro cincuenta por ciento (50%) a cargo del locatario; locaciones con destino comercial: cinco por ciento (5%) del monto del contrato a cargo del locatario.

Artículo 3°.- Incorporase el artículo 25 bis el cual rezará de la siguiente manera:

En las locaciones habitacionales cuyo destinatario sea persona humana estará terminante prohibido trasladar cualquier gravamen tributario a los honorarios pactados en concepto de comisión inmobiliaria.

Artículo 4°.- Sustituyese el inciso c) del artículo 14 el cual quedará redactado de la siguiente manera:

Requerir a los organismos públicos nacionales, provinciales y municipales, bancos y demás entidades oficiales o privadas, los informes sobre dominio, condominio, gravámenes, deudas de los inmuebles alcanzados por la operación a realizar y de las partes intervinientes, debiendo poner los mismos a disposición de estas. Los costos erogados por la gestión de dichos informes no podrán estar a cargo de los locatarios de inmuebles con destino habitacional que sean personas humanas.

Artículo 5°.- Incorporase el artículo 16 bis el cual rezará de la siguiente manera:

Hacer constar en todo ofrecimiento publicitario de locación de inmuebles con destino habitacional que se emita vía páginas web, propias o de terceros, la siguiente leyenda: "Para los casos de locaciones cuyo destino sea habitacional y el locatario fuera persona humana, la comisión inmobiliaria será del cinco por ciento (5%) del monto del contrato siendo un cincuenta por ciento (50%) a cargo del locador y el otro cincuenta por ciento (50%) a cargo del locatario. Además, se encuentra prohibido cobrar al locatario los gastos por gestoría de informes”.

Artículo 6°.- Incorporase el artículo 16 ter el cual rezará de la siguiente manera:

Exhibir en todos los locales y/o oficinas en los que se preste servicios de corretaje inmobiliario carteles visibles al público con la siguiente leyenda: "Para los casos de locaciones cuyo destino sea habitacional y el locatario fuera persona humana, la comisión inmobiliaria será del cinco por ciento (5%) del monto del contrato siendo un cincuenta por ciento (50%) a cargo del locador y el otro cincuenta por ciento (50%) a cargo del locatario. Además, se encuentra prohibido cobrar al locatario los gastos por gestoría de informes”.

Artículo 7°.-.- Sustitúyase el artículo 83 de la ley 7191 el cual quedará redactado de la siguiente manera:

i) Arrendamientos rurales: cinco por ciento (5%) del monto del contrato a cargo del locatario. Locaciones urbanas: cinco por ciento (5%) del monto del contrato a cargo del locatario. Locaciones con destino habitacional y que su destinatario sea persona humana: cinco por ciento (5%) del monto del contrato siendo un cincuenta por ciento (50%) a cargo del locador y el otro cincuenta por ciento (50%) a cargo del locatario. Locaciones por temporada: diez por ciento (10%) del monto del contrato, a cargo de cada parte.

Ver EXPOSICIÓN DE MOTIVOS.
 

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Análisis del proyecto de ley de alquileres por Cámara de Inquilinos Córdoba

Antes de leer este análisis te recomendamos leer el proyecto de ley aprobado.

El proyecto de ley de alquileres que cuenta con media sanción en el Senado, consiste en cinco artículos (el sexto es de forma) que tienen el objetivo aparente de beneficiar a la parte débil de la relación contractual (el inquilino o locatario), pero que en la práctica difícilmente pueda lograr estos objetivos. Te explicamos por qué:

El primer artículo incorpora la prohibición de pedir al inquilino pago de alquileres anticipados, depósitos por montos superiores a un mes, valor llave, o comisiones inmobiliarias por encima de lo regulado legalmente. Además especifica que el depósito se reintegrará al valor del último mes.

En relación a este artículo debemos observar que no se aporta mucho en cuanto a la situación actual, ya que es poco frecuente que se pida anticipos de pago a los locatarios (no tenemos registros de casos) ni montos de depósitos superiores al mes de alquiler. Tampoco es común que el locador pida valor llave, y no encontramos situaciones por parte de inmobiliarias que cobren comisiones por encima de lo regulado legalmente en Córdoba. En cuanto al depósito, lo correcto sería que en el contrato se estipule exactamente el monto que debe reintegrarse, y no "el valor del último mes", lo que puede llegar a generar dificultades interpretativas. En nuestra propuesta solucionamos esta complicación al aplicarse la interpretación más favorable al inquilino, frente a la duda. La regulación subsidiaria para el caso en que no exista regulación de las profesiones que pudieran intermediar (abogados, corredores, etc.) en la práctica quedaría sin aplicación, ya que todas las provincias tienen legislación específica en la materia.

Sobre el artículo 2, que busca fijar un plazo mínimo de tres años, consideramos que es excesivo y no responde a la práctica habitual en nuestra provincia (y en el país), donde existe una gran movilidad. Subir el plazo mínimo a tres años incrementa los costos de entrada (la comisión inmobiliaria se calcularía sobre tres años) y obliga a abonar una indemnización para el caso que el inquilino quisiera mudarse a los dos años. La posibilidad de "renunciar al plazo mínimo legal" es una herramienta que permitiría que locadores (o inmobiliarias) obliguen a los inquilinos a firmar estas renuncias por anticipado, perjudicando gravemente la garantía legal sobre el plazo mínimo. Por lo que se traduce en un artículo especialmente perjudicial para los inquilinos dada su falta de rigor técnico.

El artículo 3 no dice nada útil, y explicamos por qué: Pone a cargo del inquilino el pago de cargas y contribuciones en relación a la actividad que realice, lo cual es algo obvio y que no podría pensarse de otra manera, ni registramos casos en los que estas cargas se trasladen a los dueños. Y repite lo que ya decía el código de Vélez Sársfield y ahora dice el Código Civil y Comercial de la Nación en relación a las cargas sobre el inmueble. Pero al no especificar una prohibición de orden público de trasladar por contrato el pago de estos impuestos al inquilino, no cambia en nada la regulación actual. Su última parte es la más deficiente, ya que al expresar que las expensas "extraordinarias" no serán a cargo del inquilino, estaría dando por sentado que las "ordinarias" sí lo son (lo cual no necesariamente es así, y de hecho no será así de no estar especificado en el contrato). Y lo más grave de todo, al no especificar qué se entiende por "expensas ordinarias" y qué por "extraordinarias", está generándose una nueva fuente de futuros conflictos entre administradores, dueños e inquilinos.

En el artículo 4 del proyecto se repite el régimen de indemnización por resolución anticipada que ya estaba vigente en la vieja ley de locaciones urbanas, y que el Código Civil y Comercial copió y pegó en su propio texto. Es decir, deberá pagarse un mes y medio de alquiler si se realiza durante el primer año, y un mes después del año. En este aspecto, no se realiza ninguna innovación, salvo la de eliminar el requisito de esperar 6 meses para hacer valer este derecho, lo cual nos parece superador, y en esto estamos de acuerdo, ya que realmente beneficia al inquilino.

Lamentablemente, y al igual que se olvidaron de estipularlo en el Código, el proyecto no fija un plazo mínimo de anticipación para la "notificación fehaciente", lo que puede redundar en perjuicio para el inquilino si el contrato fija plazos de 60 días o superiores. Lo correcto sería fijar un plazo de entre 15 a 30 días, en beneficio del inquilino. El proyecto reza: "Si llegasen a un acuerdo, la parte que desista debe pagar a la otra una indemnización equivalente a un mes de alquiler a la finalización del contrato." Desde nuestra experiencia el problema se da justamente en que las partes nunca llegan a un acuerdo, y en todo caso si lo hacen no se plasma por escrito, en claro perjuicio al inquilino. Por lo tanto en nada se beneficia al inquilino que "no llegó a un acuerdo", que es justamente al que debería protegerse y que queda desamparado frente a la especulación de mala fe de un locador o inmobiliaria que no otorgue por escrito las condiciones de renovación.

El quinto y último artículo, sobre la fijación de índices a los cuales quedaría ligado el precio de los alquileres, es el peor de todos. Al punto de hacernos reflexionar si los anteriores cuatro artículos, muy poco útiles para el día a día del inquilino argentino, no fueron más que una distracción para incorporar esta intromisión descarada por parte del gobierno en la economía, con efectos gravosos para todas las partes de la relación contractual. La pretensión de "fijar un precio" es anacrónica y sin lugar a dudas puede golpear duramente el mercado, con funestas consecuencias. Imaginar que los alquileres "bajarán" o "se congelarán" por remitirse a un índice a cargo del gobierno de turno, el INDEC, es delegar nuestra responsabilidad ciudadana en empleados administrativos que dependen del ejecutivo, y por lo tanto de las necesidades políticas del momento. Es una norma que indudablemente perjudicará a los propietarios, quienes al no poder aumentar de ningún modo el alquiler buscarán asegurarse la ganancia a través de mecanismos irregulares, o bien aumentarán en forma desmedida el precio inicial, o directamente optarán por no alquilar sus inmuebles.

Conforme nuestras estadísticas, se registran aumentos de hasta el 40% en el precio de los contratos de locación que se están renovando. Parte importante de estos aumentos tiene directa relación con la amenaza de este proyecto de ley, que no sólo espanta potenciales inversiones y crea inseguridad jurídica, sino que pone en guardia a los propietarios haciéndoles "aumentar por las dudas luego no puedan aumentar".

Históricamente el "congelamiento" de los precios de los alquileres ya se experimentó durante la primer presidencia de Perón, con resultados desastrosos. La inflación no se para con "leyes que declaran la prohibición del aumento". Una medida que pretende congelar los alquileres, es el equivalente a la medida del cepo al dólar, y perjudica gravemente tanto a propietarios como a inquilinos. En este sentido desde Cámara de Inquilinos Córdoba consideramos que existen propuestas superadoras a este proyecto, y particularmente acompañamos nuestra propuesta, en el convencimiento de que verdaderamente se apunta a los PROBLEMAS REALES DEL DÍA A DÍA DE LOS INQUILINOS (falta al deber de información, cláusulas abusivas, firma de pagarés, prácticas abusivas, incumplimientos, aumentos de precio unilaterales, cobros abusivos de gastos que deberían incluirse en la comisión, falta de mantemiento de las propiedades, negativa a recibir las llaves, condiciones abusivas para la devolución del inmueble, etc.). Te invitamos a leerla.

No podemos cerrar este análisis sin hacer mención a la cuestión política. Como organización en defensa de los inquilinos bregamos por la INDEPENDENCIA DE LOS PARTIDOS POLÍTICOS por parte de todas las organizaciones no gubernamentales (ONGs) que compartan nuestros objetivos. En nuestro caso sostenemos esta independencia como bandera, sin por ello dejar de buscar la adhesión y la articulación con todas y cada una de las fuerzas y partidos políticos a los que podamos acercar nuestras propuestas. No obstante vemos con disgusto LA UTILIZACIÓN DE UN SECTOR VULNERABLE COMO EL DE LOS INQUILINOS, POR PARTE DE UN PARTIDO POLÍTICO, cualquiera sea el mismo.

En primer lugar cabe aclarar que la autoría de este proyecto aprobado sin discusión por los senadores (lo cual nos lleva a cuestionar la profundidad y rigor en el mecanismo de aprobación) lleva la firma de Silvina M. García Larraburu.- Salvador Cabral Arrechea.- Julio C. Catalan Magni.- Inés I. Blas.- Sandra D. Giménez.- María E. Labado.- María de los Ángeles Sacnun.- Anabel Fernández Sagasti.- Ruperto E. Godoy.- María I. Pilatti Vergara. –Beatriz G. Mirkin. –Mirtha T. Luna. Todos senadores pertenecientes al Frente para la Victoria. Este es un proyecto carente de "técnica jurídica", y que perjudica sin dudas al gobierno actual, al ser una regresión anacrónica al intervencionismo estatal MAL APLICADO.

En segundo lugar debemos remarcar que pese a que Cámara de Inquilinos Córdoba somos una ONG con trayectoria en la materia, y con asesoramiento formal y registrado de más de mil consultantes (en su gran mayoría inquilinos con destino vivienda) en los últimos dos años, con gran presencia en los medios de comunicación y con permanente articulación con entidades estatales y del tercer sector vinculados a la problemática, NO HEMOS SIDO INVITADOS NI SIQUIERA A OPINAR EN LA FORMACIÓN DE ESTE PROYECTO DE LEY que supuestamente es inclusivo de la PLURALIDAD de organizaciones de inquilinos del país.

Lamentamos que un tema TAN IMPORTANTE como la problemática de los inquilinos argentinos, que sufren y soportan numerosas cargas injustas y son víctimas de todo tipo de abusos y negligencias, sea monopolizado por una bandera específica que responde a intereses partidarios. Tenemos la obligación de señalar que el Señor Gervasio Muñoz (hijo de Fernando Muñoz, otro legislador del Frente para la Victoria), quien ha sido presentado con frecuencia en los medios masivos de comunicación como "referente de las organizaciones de inquilinos", no es referente de NUESTRA ORGANIZACIÓN, QUE ES INDEPENDIENTE DE BANDERAS POLÍTICAS PARTIDARIAS.

No convalidamos de ninguna manera, ni la utilización de la problemática de los inquilinos por sectores de la política partidaria que atiendan a sus propios intereses funcionales, ni mucho menos la falta de rigurosidad en la información canalizada a los medios de comunicación, y a particulares consultantes, a los que muchas veces se informa erróneamente "lo que se quiere" en lugar de "lo que es". Registramos lamentablemente numerosas consultas de inquilinos que "leyeron en internet", por ejemplo, que "ya no deben pagar la comisión de la inmobiliaria", o que "no les corresponde pagar expensas aunque lo diga el contrato", y demás situaciones que terminan perjudicando GRAVEMENTE por el mal asesoramiento brindado, en el que se estimula a inquilinos de buena fe a incumplir obligaciones, lo que en el corto plazo les causa numerosos perjuicios. SOLICITAMOS RESPONSABILIDA ÉTICA Y POLÍTICA TANTO EN LA INFORMACIÓN QUE SE DA A LOS MEDIOS DE COMUNICACIÓN, COMO EN EL ASESORAMIENTO QUE SE BRINDA A LOS PARTICULARES.

Dicho lo cual, y sin quedarnos en el ámbito de la mera crítica, te invitamos a leer NUESTRA PROPUESTA DE REFORMA A LA LEY EN BENEFICIO DE LOS INQUILINOS.

Conocé NUESTRO PROYECTO DE LEY en base a la propuesta.

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PROYECTO de LEY DE ALQUILERES Y REFORMA del Código Civil y Comercial de la Nación

Senado de la Nación
Secretaria Parlamentaria
Dirección General de Publicaciones
(S-894/16)

PROYECTO DE LEY

El Senado y Cámara de Diputados,…

LEY DE ALQUILERES Y REFORMA DEL CC y CN

ARTÍCULO 1°.- Sustituyese el artículo 1196 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
“ARTICULO 1196.- Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:
a) el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes;
b) depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler,
El depósito en garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, en el momento de la restitución del inmueble.
c) el pago de valor llave o equivalentes.
d) en caso que el contrato haya sido celebrado con la intermediación comercial de un tercero, las sumas que corresponden a comisiones u honorarios por los servicios prestados no podrán superar los máximos establecidos en cada jurisdicción. Si no los hubiere, no podrán ser mayores a un mes de
alquiler.”

ARTÍCULO 2°.- Sustituyese el artículo 1198 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
“ARTICULO 1198.- Plazo mínimo de la locación de inmueble. El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal detresaños, excepto los casos del artículo 1199. El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa.”

ARTÍCULO 3°.-Sustituyese el artículo 1209 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
“ARTICULO 1209.- Pagar cargas y contribuciones por la actividad. El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada. No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa, ni las expensas extraordinarias.

ARTÍCULO 4°.- Sustituyese el artículo 1221 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
“ARTICULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario:
a) si la cosa locada es un inmueble, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al
locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso;
Las partes deben acordar la renovación del contrato, por lo menos sesenta días antes de su finalización. A tal efecto, cualquiera puede convocar a la otra de modo fehaciente. Si no llegasen a un acuerdo, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente. Si llegasen a un acuerdo, la parte que desista debe pagar a la otra una indemnización equivalente a un mes de alquiler a la finalización del contrato.
b) en los casos del artículo 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler.”

ARTÍCULO 5°.-El precio de la locación será reajustado anualmente según el índice de actualización elaborado oficialmente por el Instituto de Estadísticas y Censos de la Nación (INDEC) en base a la evolución de los precios al consumidor y salarios, promediados en partes iguales. Exceptúese de lo dispuesto en los artículos 7° y 10° de la ley N° 23.928, y sus modificatorias, al procedimiento indexatorio previsto en las disposiciones de la presente norma.

ARTÍCULO 6°.- Comuníquese al Poder Ejecutivo.

Análisis del proyecto por Cámara de Inquilinos Córdoba

Nuestra propuesta de reforma a la ley de alquileres

Nuestro PROYECTO DE LEY en base a la propuesta

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