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lunes, 4 de diciembre de 2017

En Córdoba los inquilinos abonarán sólo el 50% de la comisión inmobiliaria



Se presentó en la Legislatura Unicameral el Proyecto de Ley provincial que permitirá a los inquilinos cordobeses dejar de pagar la totalidad del importe por "comisión inmobiliaria". Este concepto se distribuirá entre inquilino y propietario, ya que ambos son contratantes y destinatarios de la intermediación inmobiliaria.

El proyecto fue ingresado por la legisladora Laura Labat, en base a la propuesta desarrollada por la Cámara de Inquilinos Córdoba, y cuenta con el aval del Colegio Profesional de Corredores Públicos Inmobiliarios.

Asimismo el proyecto limita los gastos en concepto de "informes" y demás aranceles por las gestiones de averiguación de antecedentes, que habitualmente se cobraban a los inquilinos, y que a partir de su sanción deberán ser soportados la inmobiliaria que realice la operación.

El texto completo a continuación:

Proyecto de ley de la Cámara de Inquilinos para que la comisión inmobiliaria sea pagada por ambas partes



Artículo 1° .- Sustituyese el artículo 24 de la ley 9445 el cual quedará redactado de la siguiente manera:

Los honorarios del Corredor Público Inmobiliario serán pactados libremente entre las partes. En caso de controversia será de aplicación la escala arancelaria dispuesta en la presente Ley.
En ningún caso el pacto de honorarios podrá superar el cinco por ciento (5%) del monto total del contrato en aquellas locaciones destinadas a uso habitacional y que su destinatario sea persona humana.
Los honorarios fijados por esta Ley son de propiedad exclusiva del colegiado.
Artículo 2°.- Sustituyese el inciso c) del artículo 25 el cual quedará redactado de la siguiente manera:
Arrendamientos rurales: cinco por ciento (5%) del monto del contrato a cargo del arrendatario; locaciones con destino habitacional y que su destinatario sea persona humana: cinco por ciento (5%) del monto del contrato, siendo un cincuenta por ciento (50%) a cargo del locador y el otro cincuenta por ciento (50%) a cargo del locatario; locaciones con otro destino: cinco por ciento (5%) del monto del contrato a cargo del locatario.
Artículo 3°.- Incorporase el artículo 25 bis el cual rezará de la siguiente manera:
En las locaciones habitacionales cuyo destinatario sea persona humana estará terminante prohibido trasladar cualquier gravamen tributario a los honorarios pactados en concepto dehonorarios por intermediación inmobiliaria.
Artículo 4°.- Sustituyese el inciso c) del artículo 14 el cual quedará redactado de la siguiente manera:
Requerir a los organismos públicos nacionales, provinciales y municipales, bancos y demás entidades oficiales o privadas, los informes sobre dominio, condominio, gravámenes, deudas de los inmuebles alcanzados por la operación a realizar y de las partes intervinientes, debiendo poner los mismos a disposición de estas. Los costos erogados por la gestión de dichos informes no podrán estar a cargo de los locatarios de inmuebles con destino habitacional que sean personas humanas.
Artículo 5°.- Incorporase el artículo 16 bis el cual rezará de la siguiente manera:
Hacer constar en todo ofrecimiento publicitario de locación de inmuebles con destino habitacional que se emita vía páginas web, propias o de terceros, la siguiente leyenda: "Para los casos de locaciones cuyo destino sea habitacional y el locatario fuera persona humana, los honorarios profesionales por la intermediacióninmobiliaria será del cinco por ciento (5%) del monto del contrato siendo un cincuenta por ciento (50%) a cargo del locador y el otro cincuenta por ciento (50%) a cargo del locatario. Además, se encuentra prohibido cobrar al locatario los gastos por gestoría de informes”.
Artículo 6°.- Incorporase el artículo 16 ter el cual rezará de la siguiente manera:
Exhibir en todos los locales y/o oficinas en los que se preste servicios de corretaje inmobiliario carteles visibles al público con la siguiente leyenda: "Para los casos de locaciones cuyo destino sea habitacional y el locatario fuera persona humana, la comisión inmobiliaria será del cinco por ciento (5%) del monto del contrato siendo un cincuenta por ciento (50%) a cargo del locador y el otro cincuenta por ciento (50%) a cargo del locatario. Además, se encuentra prohibido cobrar al locatario los gastos por gestoría de informes”.
Artículo 7°.- Sustituyeseel artículo 15°inc b el cual rezará de la siguiente manera: “Convenir con el cliente o mandante el reintegro de los gastos realizados o el adelanto de los gastos a realizarse. En todos los casos los gastos deberán demostrarse con comprobante oficial, no pudiendo cobrarse monto alguno en concepto de gestión;
Artículo 8°: Sustituyeseel artículo 18° el cual rezará de la siguiente manera:Artículo 18.- Toda persona no matriculada con arreglo a la presente Ley, que ejerza funciones o desarrolle actividades propias de los Corredores Públicos Inmobiliarios, incurre en el ejercicio ilegal de la profesión, siendo pasible de ser perseguido en los términos establecidos en el Código Penal. En ningún caso tendrá derechos a honorarios quien ejerza la profesión de Corredor Publico Inmobiliario y no se encuentre inscripto de acuerdo a los términos de la presente ley.
Artículo 9°.- Sustitúyase el artículo 3, inc e)  el cual rezara de la siguiente manera: e) Los comprendidos en el artículo 48 del Código Civil y Comercial;
Artículo 10°.- Sustitúyase el artículo 14, inc a) el cual rezara de la siguiente manera: a)  Intervenir en todos los actos propios del corretaje, asesorando, promoviendo o ayudando a la conclusión de contratos relacionados con toda clase de bienes de tráfico lícito o fondos de comercios o industriales, procurando en calidad de intermediario acercar la oferta con la demanda a título oneroso, cualquiera sea su destino; en operaciones de compraventa, permutas, transferencias, locaciones y la transmisión de derechos relativos a los mismos y toda otra actividad propia que coadyuve a las funciones previstas en la presente Ley y que no estén expresamente prohibidas por el Código Civil y Comercial de la Nación opor leyes especiales;
Artículo 11°: Sustitúyase el artículo 22 el cual rezara de la siguiente manera: Sociedades Comerciales. Artículo 22.- EL ejercicio de la profesión de Corredor Público Inmobiliario vinculado a cualquier tipo de sociedad deberá ajustarse a las condiciones y requisitos siguientes: a) La profesión del Corredor Publico Inmobiliario es individual e indelegable, pudiendo solo ellos ejercer las actividades nucleares de la profesión; b)Los Corredores Públicos Inmobiliarios podrán actuar como adscriptos o contratados, únicamente en las sociedades constituidas con arreglo a la legislación mercantil, que tengan por objeto principal la realización de actos de corretaje inmobiliario; b) En todos los casos, la responsabilidad de los Corredores Públicos Inmobiliarios y de las sociedades a las que se hallaren vinculados, se rigen por la ley de fondo y las leyes especiales que rigen la materia, y c) Los Corredores Públicos Inmobiliarias adscriptos o contratados, podrán convenir con las sociedades la remuneración de sus servicios con relación a los honorarios correspondientes a la sociedad, con respecto a la otra parte corresponden los mismos en forma exclusiva al corredor publico inmobiliario, debiendo regirse para su regulación de acuerdo a lo establecido en la presente ley.


 Exposición de motivos

El problema social que ha motivado en numerosas oportunidades la modificación de las legislaciones en pos de la protección de los inquilinos, hoy continúa siendo el eje principal de las discusiones en materia de locaciones. Si bien es cierto que la normativa vigente a partir del 1° de Agosto de 2015 con la sanción del Código Civil y Comercial de la Nación han zanjado muchas problemáticas “equiparando” de cierta forma los derechos, obligaciones y deberes de las partes intervinientes, en la práctica habitual encontramos impedimentos para acceder a la vivienda dado a la escasez de las mismas y los grandes costos que implica alquilar un inmueble en la Provincia de Córdoba. Es por ello que proponemos el presente proyecto a los fines de mitigar esta problemática y adecuar la manera de hacer efectivos los cobros por parte de las inmobiliarias en lo que hace a sus comisiones sin que ello repercuta indirectamente en el aumento del precio del alquilar pactado contractualmente.
Las modificaciones propuestas en los arts. 1° a 7° tienen como eje central la modificación de la regulación impuesta por la Ley Provincial Nro. 9445, la cual es la normativa que regula la intermediación de inmuebles en la provincia, especialmente en cuanto a las locaciones urbanas a personas humanas, muchas veces siendo estas la parte débildentro de la relación. No pudiendo desconocer el estado la necesidad de proteger a dicha parte, más si tenemos en cuenta que el contrato de locación es un contrato bilateral, que en muchas oportunidades se comporta casi como un contrato de adhesión y en las cuales la posición del inquilino o locataria es prácticamente de aceptación de la oferta propuesta por el locador. En virtud de ello entendemos que es obligación del estado la regulación y protección de la parte débil del contrato, y por ello la presente propuesta.
La propuesta de modificación al art. 18 se realiza en virtud de profundizar que quien ejerza el corretaje inmobiliario ejerce ilegalmente y ningún derecho puede surgir de algo ilegal, por ello se resalta el hecho que no podrán cobrar honorarios quienes no se encuentren debidamente matriculados para la intermediación de inmuebles.
Con respecto a la modificación propuesta en el art. 3, 14 y 22 la misma se realiza en virtud de la necesidad de adecuar los términos a la nueva normativa surgida de la unificación de los Códigos Civil y Comecial, atento que el anterior art. 3 hablaba del art. 152 bis del C.C.; el 14 hablaba del Codigo de Comercio  y el art. 22 hablaba del artículo 256 del Código de Comercio. Este proyecto pretende modificar la normativa vigente en la provincia de Córdoba Ley 9445 referida a los Corredores Inmobiliarios.

martes, 26 de septiembre de 2017

Justificación del Proyecto de ley de la Cámara de Inquilinos para que la comisión inmobiliaria sea pagada por ambas partes



 Exposición de motivos

El problema social que ha motivado en numerosas oportunidades la modificación de las legislaciones en pos de la protección de los inquilinos, hoy continúa siendo el eje principal de las discusiones en materia de locaciones. Si bien es cierto que la normativa vigente a partir del 1° de Agosto de 2015 con la sanción del Código Civil y Comercial de la Nación han zanjado muchas problemáticas “equiparando” de cierta forma los derechos, obligaciones y deberes de las partes intervinientes, en la práctica habitual encontramos impedimentos para acceder a la vivienda dado a la escasez de las mismas y los grandes costos que implica alquilar un inmueble en la Provincia de Córdoba. Es por ello que proponemos el presente proyecto a los fines de mitigar esta problemática y adecuar la manera de hacer efectivos los cobros por parte de las inmobiliarias en lo que hace a sus comisiones sin que ello repercuta indirectamente en el aumento del precio del alquilar pactado contractualmente. Este proyecto pretende modificar la normativa vigente en la provincia de Córdoba Ley 9445 referida a los Corredores Inmobiliarios y la Ley 7191 de Martilleros y Corredores Públicos.

Proyecto de ley de la Cámara de Inquilinos para que la comisión inmobiliaria sea pagada por ambas partes


Artículo 1° .- Sustituyese el artículo 24 de la ley 9445 el cual quedará redactado de la siguiente manera:
Los honorarios del Corredor Público Inmobiliario serán pactados libremente entre las partes con excepción de las locaciones destinadas a uso habitacional y que su destinatario sea persona humana. En caso de controversia será de aplicación la escala arancelaria dispuesta en la presente Ley. Los honorarios fijados por esta Ley son de propiedad exclusiva del colegiado.
Artículo 2°.- Sustituyese el inciso e) del artículo 25 el cual quedará redactado de la siguiente manera:
Arrendamientos rurales: cinco por ciento (5%) del monto del contrato a cargo del arrendatario; locaciones con destino habitacional y que su destinatario sea persona humana: cinco por ciento (5%) del monto del contrato siendo un cincuenta por ciento (50%) a cargo del locador y el otro cincuenta por ciento (50%) a cargo del locatario; locaciones con destino comercial: cinco por ciento (5%) del monto del contrato a cargo del locatario.
Artículo 3°.- Incorporase el artículo 25 bis el cual rezará de la siguiente manera:
En las locaciones habitacionales cuyo destinatario sea persona humana estará terminante prohibido trasladar cualquier gravamen tributario a los honorarios pactados en concepto de comisión inmobiliaria.
Artículo 4°.- Sustituyese el inciso c) del artículo 14 el cual quedará redactado de la siguiente manera:
Requerir a los organismos públicos nacionales, provinciales y municipales, bancos y demás entidades oficiales o privadas, los informes sobre dominio, condominio, gravámenes, deudas de los inmuebles alcanzados por la operación a realizar y de las partes intervinientes, debiendo poner los mismos a disposición de estas. Los costos erogados por la gestión de dichos informes no podrán estar a cargo de los locatarios de inmuebles con destino habitacional que sean personas humanas.
Artículo 5°.- Incorporase el artículo 16 bis el cual rezará de la siguiente manera:
Hacer constar en todo ofrecimiento publicitario de locación de inmuebles con destino habitacional que se emita vía páginas web, propias o de terceros, la siguiente leyenda: "Para los casos de locaciones cuyo destino sea habitacional y el locatario fuera persona humana, la comisión inmobiliaria será del cinco por ciento (5%) del monto del contrato siendo un cincuenta por ciento (50%) a cargo del locador y el otro cincuenta por ciento (50%) a cargo del locatario. Además, se encuentra prohibido cobrar al locatario los gastos por gestoría de informes”.
Artículo 6°.- Incorporase el artículo 16 ter el cual rezará de la siguiente manera:
Exhibir en todos los locales y/o oficinas en los que se preste servicios de corretaje inmobiliario carteles visibles al público con la siguiente leyenda: "Para los casos de locaciones cuyo destino sea habitacional y el locatario fuera persona humana, la comisión inmobiliaria será del cinco por ciento (5%) del monto del contrato siendo un cincuenta por ciento (50%) a cargo del locador y el otro cincuenta por ciento (50%) a cargo del locatario. Además, se encuentra prohibido cobrar al locatario los gastos por gestoría de informes”.
Artículo 7°.-.- Sustitúyase el artículo 83 de la ley 7191 el cual quedará redactado de la siguiente manera:
i) Arrendamientos rurales: cinco por ciento (5%) del monto del contrato a cargo del locatario. Locaciones urbanas: cinco por ciento (5%) del monto del contrato a cargo del locatario. Locaciones con destino habitacional y que su destinatario sea persona humana: cinco por ciento (5%) del monto del contrato siendo un cincuenta por ciento (50%) a cargo del locador y el otro cincuenta por ciento (50%) a cargo del locatario. Locaciones por temporada: diez por ciento (10%) del monto del contrato, a cargo de cada parte.

Ver EXPOSICIÓN DE MOTIVOS.
 

Ley de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires que fija la comisión inmobiliaria a cargo del locador

Buenos Aires, 24 de agosto de 2017.
La Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires sanciona con fuerza de Ley
Artículo 1°.- Sustitúyese el inciso 2 del artículo 11 de la Ley 2340 (texto consolidado según Ley N° 5666), que quedará redactado de la siguiente manera:
Percibir honorarios por la actividad realizada y comisiones de su comitente según la retribución que libremente pacten. Para los casos de locaciones de inmuebles con destino habitacional en los que el locatario sea una persona física, el monto máximo de la comisión a cobrar será el equivalente al cuatro con quince centésimos por ciento (4,15%) del valor total del respectivo contrato, a cargo del locador.
Art. 2°: Incorpórase como inciso 7 al artículo 13 de la Ley 2340 (texto consolidado según Ley N° 5666) "Prohibiciones"- el siguiente texto:
Queda expresamente prohibido en las locaciones de inmuebles con destino habitacional en los que el locatario sea una persona física, requerir y/o percibir, mediante cualquier forma de pago, comisiones inmobiliarias y/u honorarios por la intermediación o corretaje a locatarios, sublocatarios y/o continuadores de la locación. La prohibición resulta extensiva a los honorarios por administración de dichas locaciones.-
Art. 3°: Sustitúyese el inciso 2 del artículo 10 de la Ley 2340 (texto consolidado según Ley N° 5666) que quedará redactado de la siguiente manera:
Solicitar informes a los organismos oficiales sobre las condiciones de dominio, gravámenes e inhibiciones, respecto de la operación encomendada y las partes intervinientes, debiendo poner los mismos a disposición de éstas. Los costos de gestoría de dichos informes no podrán ser requeridos a los locatarios de inmuebles con destino habitacional que sean personas físicas.-
Art. 4°: Incorpórase como inciso 8 del artículo 10 de la Ley 2340 (texto consolidado según Ley N° 5666) el siguiente texto:
Hacer constar en todo ofrecimiento publicitario de locación de inmuebles con destino habitacional que se emita vía páginas web, propias o de terceros, la siguiente leyenda: "Para los casos de alquiler de vivienda, el monto máximo de comisión que se le puede requerir a los propietarios será el equivalente al cuatro con quince centésimos por ciento (4,15%) del valor total del respectivo contrato. Se encuentra prohibido cobrar a los inquilinos que sean personas físicas comisiones inmobiliarias y gastos de gestoría de informes".-
Art. 5°: Incorpórase como inciso 9 del artículo 10 de la Ley 2340 (texto consolidado según Ley 5666) el siguiente texto:
Exhibir en todos los locales y/o oficinas en los que se preste servicios de corretaje inmobiliario carteles visibles al público con la siguiente leyenda: "Se encuentra prohibido cobrar comisiones inmobiliarias y gastos de gestoría de informes a los inquilinos que sean personas físicas. Para los casos de alquiler de vivienda, el monto máximo de comisión que se le puede requerir a los propietarios será el equivalente al cuatro con quince centésimos por ciento (4,15%) del valor total del respectivo contrato".-
Art. 6°: Derógase el artículo 54 de la Ley 2340 (texto consolidado según Ley N° 5666).-
Art. 7°: Incorpórase como inciso i) del artículo 4 de la Ley 1251 (texto consolidado según Ley N° 5666) el siguiente texto:
Ejercer el control del cumplimiento de las leyes locales que regulen aspectos vinculados a la materia locativa-habitacional y brindar asesoramiento descentralizado a propietarios e inquilinos.
Art. 8°: Derógase la Ley N° 3.588.-Art. 9°: Comuníquese, etc.
DIEGO SANTILLI
CARLOS SERAFIN PEREZ
LEY 5859
ES COPIA

martes, 1 de agosto de 2017

Daño punitivo a inmobiliaria

Daño punitivo a inmobiliaria

Se condena a la inmobiliaria demandada a pagar al actor la suma de 80.000 pesos en concepto de daño punitivo (art. 52 bis, Ley 24240), toda vez que, tratándose de una empresa especializada, su actuación resultó desaprensiva, pues debió haber consignado el valor de cambio del dólar estadounidense en la reserva efectuada por el accionante, ajustar su tarea a las costumbres del quehacer inmobiliario y de la normativa vigente y, una vez frustrada la operación inmobiliaria por las divergencias en cuanto al valor de la moneda, haber devuelto lo recibido en concepto de seña, maniobra que no sólo se concretó en el caso, sino que fue también denunciada en otra operación inmobiliaria.

B., A. vs. La Mejor de Belgrano S.A. s. Ordinario /// Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial Sala E, 30-06-2017; 27577/2014, RC J 4969/17

domingo, 25 de junio de 2017

Avanza la propuesta de la Cámara de Inquilinos en el Congreso

Dos diputadas de la provincia de Córdoba presentaron proyectos de ley que receptan las propuestas de la Cámara de Inquilinos Córdoba.
 La Cámara de Diputados de la Nación se dispone a tratar los proyectos de reforma al Código Civil y Comercial en relación a los contratos de locación. Dos proyectos legislativos contemplan específicamente  la postura de la asociación Cámara de Inquilinos Córdoba sobre la cuestión de los alquileres en las grandes ciudades del país.

Las diputadas Adriana Nazario (Unidos por una Nueva Argentina) y Brenda Austin (Unión Cívica Radical) ingresaron expedientes con el objeto de que se aprueben modicaciones al régimen de locaciones vigentes, que recogen algunas de las propuestas, que en base a la experiencia de la Cámara de Inquilinos en el ejercicio cotidiano de asesorar inquilinos, en la sede de Córdoba y delegación en Río Cuarto, consideramos como prioritarias para solucionar su problemática.

Sin dudas la especificación de los casos en que la relación locativa tendrá la protección del derecho del consumidor, y la fijación de un domicilio electrónico, son herramientas importantes para facilitar la comunicación entre las partes, y lograr que aquellos propietarios que se comportan de modo negligente, se preocupen por mejorar el servicio que prestan. Asimismo se tocan temas claves, como la resolución anticipada, el grave problema de los pagarés firmados en el marco de un contrato de locación, las expensas, a través de un sistema ingenioso  que busca mayor compromiso de todos los involucrados, el tope a los intereses cuando estos son abusivos, una mayor especificación de la carga de los locadores en mantener el inmueble en condiciones, y la facilitación del procedimiento de restitución del inmueble, para evitar la profundización de conflictos de esta índole. Estamos convencidos de que la aprobación de uno o varios puntos de estos proyectos, impactarán positivamente no sólo sobre los inquilinos, principales beneficiarios, sino también sobre los propietarios, que tendrán mayor claridad de sus obligaciones, y los administradores y profesionales del mercado inmobiliario, que en gran medida buscan trabajar con reglas claras y alejados de los conflictos que ocurren muchas veces por la mera falta de disposiciones específicas que regulen estas cuestiones, tan pequeñas, pero a la vez tan importantes para el día a día de una persona, y para el bienestar y la paz social.

Ver:

martes, 6 de junio de 2017

Cómo realizar las DEDUCCIONES DE GANANCIAS PARA ALQUILERES

Para los casos de alquileres de inmuebles destinados a casa habitación de quienes trabajan en relación de dependencia.

¿QUE NECESITAS PARA PODER ACCEDER A LA DEDUCCIÓN EN EL IMPUESTO A LAS GANANCIAS?: 

CLAVE FISCAL – Nivel 2. Se tramita concurriendo de forma personal, a la dependencia que le corresponda según el domicilio, con el DNI en original y copia. 

¿QUÉ DEBO PRESENTAR?: 
FORMULARIO 572 WEB deberán presentar a través de la web de Afip un formulario online en carácter de declaración jurada, en el que el contribuyente informa sus ingresos, sus cargas de familia (Cónyuge sin ingresos declarados e hijos menores de 18 años) y deducciones especiales descriptas a continuación.

QUE OTRA COSA VA A NECESITAR: 

Contrato de alquiler con firma certificada o Impuesto a los Sellos abonado en formato PDF. 

Recibos o Facturas emitidos legalmente que respalden el pago mensual de dicho alquiler. Dicho comprobante puede ser emitido por el propietario del inmueble o por la inmobiliaria que interviene, la que actuará en este caso por cuenta y orden del propietario. 

QUIENES NO PODRAN DEDUCIR EL ALQUILER: 
Quien sea titular de algún bien inmueble, independientemente de la proporción en que sea propietario. 

CUÁNTO SE PUEDE DEDUCIR: 
Hasta un 40% de las sumas pagadas por ganancias, con el tope mensual de $4330 

Fuente Consultada: Cr. Greco Roberto Nicolás / Asesor: Molina Federico Martín