Análisis del proyecto de ley de alquileres por Cámara de Inquilinos Córdoba

Antes de leer este análisis te recomendamos leer el proyecto de ley aprobado.

El proyecto de ley de alquileres que cuenta con media sanción en el Senado, consiste en cinco artículos (el sexto es de forma) que tienen el objetivo aparente de beneficiar a la parte débil de la relación contractual (el inquilino o locatario), pero que en la práctica difícilmente pueda lograr estos objetivos. Te explicamos por qué:

El primer artículo incorpora la prohibición de pedir al inquilino pago de alquileres anticipados, depósitos por montos superiores a un mes, valor llave, o comisiones inmobiliarias por encima de lo regulado legalmente. Además especifica que el depósito se reintegrará al valor del último mes.

En relación a este artículo debemos observar que no se aporta mucho en cuanto a la situación actual, ya que es poco frecuente que se pida anticipos de pago a los locatarios (no tenemos registros de casos) ni montos de depósitos superiores al mes de alquiler. Tampoco es común que el locador pida valor llave, y no encontramos situaciones por parte de inmobiliarias que cobren comisiones por encima de lo regulado legalmente en Córdoba. En cuanto al depósito, lo correcto sería que en el contrato se estipule exactamente el monto que debe reintegrarse, y no "el valor del último mes", lo que puede llegar a generar dificultades interpretativas. En nuestra propuesta solucionamos esta complicación al aplicarse la interpretación más favorable al inquilino, frente a la duda. La regulación subsidiaria para el caso en que no exista regulación de las profesiones que pudieran intermediar (abogados, corredores, etc.) en la práctica quedaría sin aplicación, ya que todas las provincias tienen legislación específica en la materia.

Sobre el artículo 2, que busca fijar un plazo mínimo de tres años, consideramos que es excesivo y no responde a la práctica habitual en nuestra provincia (y en el país), donde existe una gran movilidad. Subir el plazo mínimo a tres años incrementa los costos de entrada (la comisión inmobiliaria se calcularía sobre tres años) y obliga a abonar una indemnización para el caso que el inquilino quisiera mudarse a los dos años. La posibilidad de "renunciar al plazo mínimo legal" es una herramienta que permitiría que locadores (o inmobiliarias) obliguen a los inquilinos a firmar estas renuncias por anticipado, perjudicando gravemente la garantía legal sobre el plazo mínimo. Por lo que se traduce en un artículo especialmente perjudicial para los inquilinos dada su falta de rigor técnico.

El artículo 3 no dice nada útil, y explicamos por qué: Pone a cargo del inquilino el pago de cargas y contribuciones en relación a la actividad que realice, lo cual es algo obvio y que no podría pensarse de otra manera, ni registramos casos en los que estas cargas se trasladen a los dueños. Y repite lo que ya decía el código de Vélez Sársfield y ahora dice el Código Civil y Comercial de la Nación en relación a las cargas sobre el inmueble. Pero al no especificar una prohibición de orden público de trasladar por contrato el pago de estos impuestos al inquilino, no cambia en nada la regulación actual. Su última parte es la más deficiente, ya que al expresar que las expensas "extraordinarias" no serán a cargo del inquilino, estaría dando por sentado que las "ordinarias" sí lo son (lo cual no necesariamente es así, y de hecho no será así de no estar especificado en el contrato). Y lo más grave de todo, al no especificar qué se entiende por "expensas ordinarias" y qué por "extraordinarias", está generándose una nueva fuente de futuros conflictos entre administradores, dueños e inquilinos.

En el artículo 4 del proyecto se repite el régimen de indemnización por resolución anticipada que ya estaba vigente en la vieja ley de locaciones urbanas, y que el Código Civil y Comercial copió y pegó en su propio texto. Es decir, deberá pagarse un mes y medio de alquiler si se realiza durante el primer año, y un mes después del año. En este aspecto, no se realiza ninguna innovación, salvo la de eliminar el requisito de esperar 6 meses para hacer valer este derecho, lo cual nos parece superador, y en esto estamos de acuerdo, ya que realmente beneficia al inquilino.

Lamentablemente, y al igual que se olvidaron de estipularlo en el Código, el proyecto no fija un plazo mínimo de anticipación para la "notificación fehaciente", lo que puede redundar en perjuicio para el inquilino si el contrato fija plazos de 60 días o superiores. Lo correcto sería fijar un plazo de entre 15 a 30 días, en beneficio del inquilino. El proyecto reza: "Si llegasen a un acuerdo, la parte que desista debe pagar a la otra una indemnización equivalente a un mes de alquiler a la finalización del contrato." Desde nuestra experiencia el problema se da justamente en que las partes nunca llegan a un acuerdo, y en todo caso si lo hacen no se plasma por escrito, en claro perjuicio al inquilino. Por lo tanto en nada se beneficia al inquilino que "no llegó a un acuerdo", que es justamente al que debería protegerse y que queda desamparado frente a la especulación de mala fe de un locador o inmobiliaria que no otorgue por escrito las condiciones de renovación.

El quinto y último artículo, sobre la fijación de índices a los cuales quedaría ligado el precio de los alquileres, es el peor de todos. Al punto de hacernos reflexionar si los anteriores cuatro artículos, muy poco útiles para el día a día del inquilino argentino, no fueron más que una distracción para incorporar esta intromisión descarada por parte del gobierno en la economía, con efectos gravosos para todas las partes de la relación contractual. La pretensión de "fijar un precio" es anacrónica y sin lugar a dudas puede golpear duramente el mercado, con funestas consecuencias. Imaginar que los alquileres "bajarán" o "se congelarán" por remitirse a un índice a cargo del gobierno de turno, el INDEC, es delegar nuestra responsabilidad ciudadana en empleados administrativos que dependen del ejecutivo, y por lo tanto de las necesidades políticas del momento. Es una norma que indudablemente perjudicará a los propietarios, quienes al no poder aumentar de ningún modo el alquiler buscarán asegurarse la ganancia a través de mecanismos irregulares, o bien aumentarán en forma desmedida el precio inicial, o directamente optarán por no alquilar sus inmuebles.

Conforme nuestras estadísticas, se registran aumentos de hasta el 40% en el precio de los contratos de locación que se están renovando. Parte importante de estos aumentos tiene directa relación con la amenaza de este proyecto de ley, que no sólo espanta potenciales inversiones y crea inseguridad jurídica, sino que pone en guardia a los propietarios haciéndoles "aumentar por las dudas luego no puedan aumentar".

Históricamente el "congelamiento" de los precios de los alquileres ya se experimentó durante la primer presidencia de Perón, con resultados desastrosos. La inflación no se para con "leyes que declaran la prohibición del aumento". Una medida que pretende congelar los alquileres, es el equivalente a la medida del cepo al dólar, y perjudica gravemente tanto a propietarios como a inquilinos. En este sentido desde Cámara de Inquilinos Córdoba consideramos que existen propuestas superadoras a este proyecto, y particularmente acompañamos nuestra propuesta, en el convencimiento de que verdaderamente se apunta a los PROBLEMAS REALES DEL DÍA A DÍA DE LOS INQUILINOS (falta al deber de información, cláusulas abusivas, firma de pagarés, prácticas abusivas, incumplimientos, aumentos de precio unilaterales, cobros abusivos de gastos que deberían incluirse en la comisión, falta de mantemiento de las propiedades, negativa a recibir las llaves, condiciones abusivas para la devolución del inmueble, etc.). Te invitamos a leerla.

No podemos cerrar este análisis sin hacer mención a la cuestión política. Como organización en defensa de los inquilinos bregamos por la INDEPENDENCIA DE LOS PARTIDOS POLÍTICOS por parte de todas las organizaciones no gubernamentales (ONGs) que compartan nuestros objetivos. En nuestro caso sostenemos esta independencia como bandera, sin por ello dejar de buscar la adhesión y la articulación con todas y cada una de las fuerzas y partidos políticos a los que podamos acercar nuestras propuestas. No obstante vemos con disgusto LA UTILIZACIÓN DE UN SECTOR VULNERABLE COMO EL DE LOS INQUILINOS, POR PARTE DE UN PARTIDO POLÍTICO, cualquiera sea el mismo.

En primer lugar cabe aclarar que la autoría de este proyecto aprobado sin discusión por los senadores (lo cual nos lleva a cuestionar la profundidad y rigor en el mecanismo de aprobación) lleva la firma de Silvina M. García Larraburu.- Salvador Cabral Arrechea.- Julio C. Catalan Magni.- Inés I. Blas.- Sandra D. Giménez.- María E. Labado.- María de los Ángeles Sacnun.- Anabel Fernández Sagasti.- Ruperto E. Godoy.- María I. Pilatti Vergara. –Beatriz G. Mirkin. –Mirtha T. Luna. Todos senadores pertenecientes al Frente para la Victoria. Este es un proyecto carente de "técnica jurídica", y que perjudica sin dudas al gobierno actual, al ser una regresión anacrónica al intervencionismo estatal MAL APLICADO.

En segundo lugar debemos remarcar que pese a que Cámara de Inquilinos Córdoba somos una ONG con trayectoria en la materia, y con asesoramiento formal y registrado de más de mil consultantes (en su gran mayoría inquilinos con destino vivienda) en los últimos dos años, con gran presencia en los medios de comunicación y con permanente articulación con entidades estatales y del tercer sector vinculados a la problemática, NO HEMOS SIDO INVITADOS NI SIQUIERA A OPINAR EN LA FORMACIÓN DE ESTE PROYECTO DE LEY que supuestamente es inclusivo de la PLURALIDAD de organizaciones de inquilinos del país.

Lamentamos que un tema TAN IMPORTANTE como la problemática de los inquilinos argentinos, que sufren y soportan numerosas cargas injustas y son víctimas de todo tipo de abusos y negligencias, sea monopolizado por una bandera específica que responde a intereses partidarios. Tenemos la obligación de señalar que el Señor Gervasio Muñoz (hijo de Fernando Muñoz, otro legislador del Frente para la Victoria), quien ha sido presentado con frecuencia en los medios masivos de comunicación como "referente de las organizaciones de inquilinos", no es referente de NUESTRA ORGANIZACIÓN, QUE ES INDEPENDIENTE DE BANDERAS POLÍTICAS PARTIDARIAS.

No convalidamos de ninguna manera, ni la utilización de la problemática de los inquilinos por sectores de la política partidaria que atiendan a sus propios intereses funcionales, ni mucho menos la falta de rigurosidad en la información canalizada a los medios de comunicación, y a particulares consultantes, a los que muchas veces se informa erróneamente "lo que se quiere" en lugar de "lo que es". Registramos lamentablemente numerosas consultas de inquilinos que "leyeron en internet", por ejemplo, que "ya no deben pagar la comisión de la inmobiliaria", o que "no les corresponde pagar expensas aunque lo diga el contrato", y demás situaciones que terminan perjudicando GRAVEMENTE por el mal asesoramiento brindado, en el que se estimula a inquilinos de buena fe a incumplir obligaciones, lo que en el corto plazo les causa numerosos perjuicios. SOLICITAMOS RESPONSABILIDA ÉTICA Y POLÍTICA TANTO EN LA INFORMACIÓN QUE SE DA A LOS MEDIOS DE COMUNICACIÓN, COMO EN EL ASESORAMIENTO QUE SE BRINDA A LOS PARTICULARES.

Dicho lo cual, y sin quedarnos en el ámbito de la mera crítica, te invitamos a leer NUESTRA PROPUESTA DE REFORMA A LA LEY EN BENEFICIO DE LOS INQUILINOS.

Conocé NUESTRO PROYECTO DE LEY en base a la propuesta.