En Córdoba los inquilinos abonarán sólo el 50% de la comisión inmobiliaria

Se presentó en la Legislatura Unicameral el Proyecto de Ley provincial que permitirá a los inquilinos cordobeses dejar de pagar la totalidad del importe por "comisión inmobiliaria". Este concepto se distribuirá entre inquilino y propietario, ya que ambos son contratantes y destinatarios de la intermediación inmobiliaria.

El proyecto fue ingresado por la legisladora Laura Labat, en base a la propuesta desarrollada por la Cámara de Inquilinos Córdoba, y cuenta con el aval del Colegio Profesional de Corredores Públicos Inmobiliarios.

Asimismo el proyecto limita los gastos en concepto de "informes" y demás aranceles por las gestiones de averiguación de antecedentes, que habitualmente se cobraban a los inquilinos, y que a partir de su sanción deberán ser soportados la inmobiliaria que realice la operación.

El texto completo a continuación:

Proyecto de ley de la Cámara de Inquilinos para que la comisión inmobiliaria sea pagada por ambas partes

Artículo 1° .- Sustituyese el artículo 24 de la ley 9445 el cual quedará redactado de la siguiente manera:

Los honorarios del Corredor Público Inmobiliario serán pactados libremente entre las partes. En caso de controversia será de aplicación la escala arancelaria dispuesta en la presente Ley.

En ningún caso el pacto de honorarios podrá superar el cinco por ciento (5%) del monto total del contrato en aquellas locaciones destinadas a uso habitacional y que su destinatario sea persona humana.

Los honorarios fijados por esta Ley son de propiedad exclusiva del colegiado.

Artículo 2°.- Sustituyese el inciso c) del artículo 25 el cual quedará redactado de la siguiente manera:

Arrendamientos rurales: cinco por ciento (5%) del monto del contrato a cargo del arrendatario; locaciones con destino habitacional y que su destinatario sea persona humana: cinco por ciento (5%) del monto del contrato, siendo un cincuenta por ciento (50%) a cargo del locador y el otro cincuenta por ciento (50%) a cargo del locatario; locaciones con otro destino: cinco por ciento (5%) del monto del contrato a cargo del locatario.

Artículo 3°.- Incorporase el artículo 25 bis el cual rezará de la siguiente manera:

En las locaciones habitacionales cuyo destinatario sea persona humana estará terminante prohibido trasladar cualquier gravamen tributario a los honorarios pactados en concepto dehonorarios por intermediación inmobiliaria.

Artículo 4°.- Sustituyese el inciso c) del artículo 14 el cual quedará redactado de la siguiente manera:

Requerir a los organismos públicos nacionales, provinciales y municipales, bancos y demás entidades oficiales o privadas, los informes sobre dominio, condominio, gravámenes, deudas de los inmuebles alcanzados por la operación a realizar y de las partes intervinientes, debiendo poner los mismos a disposición de estas. Los costos erogados por la gestión de dichos informes no podrán estar a cargo de los locatarios de inmuebles con destino habitacional que sean personas humanas.

Artículo 5°.- Incorporase el artículo 16 bis el cual rezará de la siguiente manera:

Hacer constar en todo ofrecimiento publicitario de locación de inmuebles con destino habitacional que se emita vía páginas web, propias o de terceros, la siguiente leyenda: "Para los casos de locaciones cuyo destino sea habitacional y el locatario fuera persona humana, los honorarios profesionales por la intermediacióninmobiliaria será del cinco por ciento (5%) del monto del contrato siendo un cincuenta por ciento (50%) a cargo del locador y el otro cincuenta por ciento (50%) a cargo del locatario. Además, se encuentra prohibido cobrar al locatario los gastos por gestoría de informes”.

Artículo 6°.- Incorporase el artículo 16 ter el cual rezará de la siguiente manera:

Exhibir en todos los locales y/o oficinas en los que se preste servicios de corretaje inmobiliario carteles visibles al público con la siguiente leyenda: "Para los casos de locaciones cuyo destino sea habitacional y el locatario fuera persona humana, la comisión inmobiliaria será del cinco por ciento (5%) del monto del contrato siendo un cincuenta por ciento (50%) a cargo del locador y el otro cincuenta por ciento (50%) a cargo del locatario. Además, se encuentra prohibido cobrar al locatario los gastos por gestoría de informes”.

Artículo 7°.- Sustituyeseel artículo 15°inc b el cual rezará de la siguiente manera: “Convenir con el cliente o mandante el reintegro de los gastos realizados o el adelanto de los gastos a realizarse. En todos los casos los gastos deberán demostrarse con comprobante oficial, no pudiendo cobrarse monto alguno en concepto de gestión;

Artículo 8°: Sustituyeseel artículo 18° el cual rezará de la siguiente manera:Artículo 18.- Toda persona no matriculada con arreglo a la presente Ley, que ejerza funciones o desarrolle actividades propias de los Corredores Públicos Inmobiliarios, incurre en el ejercicio ilegal de la profesión, siendo pasible de ser perseguido en los términos establecidos en el Código Penal. En ningún caso tendrá derechos a honorarios quien ejerza la profesión de Corredor Publico Inmobiliario y no se encuentre inscripto de acuerdo a los términos de la presente ley.

Artículo 9°.- Sustitúyase el artículo 3, inc e)  el cual rezara de la siguiente manera: e) Los comprendidos en el artículo 48 del Código Civil y Comercial;

Artículo 10°.- Sustitúyase el artículo 14, inc a) el cual rezara de la siguiente manera: a)  Intervenir en todos los actos propios del corretaje, asesorando, promoviendo o ayudando a la conclusión de contratos relacionados con toda clase de bienes de tráfico lícito o fondos de comercios o industriales, procurando en calidad de intermediario acercar la oferta con la demanda a título oneroso, cualquiera sea su destino; en operaciones de compraventa, permutas, transferencias, locaciones y la transmisión de derechos relativos a los mismos y toda otra actividad propia que coadyuve a las funciones previstas en la presente Ley y que no estén expresamente prohibidas por el Código Civil y Comercial de la Nación opor leyes especiales;

Artículo 11°: Sustitúyase el artículo 22 el cual rezara de la siguiente manera: Sociedades Comerciales. Artículo 22.- EL ejercicio de la profesión de Corredor Público Inmobiliario vinculado a cualquier tipo de sociedad deberá ajustarse a las condiciones y requisitos siguientes: a) La profesión del Corredor Publico Inmobiliario es individual e indelegable, pudiendo solo ellos ejercer las actividades nucleares de la profesión; b)Los Corredores Públicos Inmobiliarios podrán actuar como adscriptos o contratados, únicamente en las sociedades constituidas con arreglo a la legislación mercantil, que tengan por objeto principal la realización de actos de corretaje inmobiliario; b) En todos los casos, la responsabilidad de los Corredores Públicos Inmobiliarios y de las sociedades a las que se hallaren vinculados, se rigen por la ley de fondo y las leyes especiales que rigen la materia, y c) Los Corredores Públicos Inmobiliarias adscriptos o contratados, podrán convenir con las sociedades la remuneración de sus servicios con relación a los honorarios correspondientes a la sociedad, con respecto a la otra parte corresponden los mismos en forma exclusiva al corredor publico inmobiliario, debiendo regirse para su regulación de acuerdo a lo establecido en la presente ley.

 Exposición de motivos

El problema social que ha motivado en numerosas oportunidades la modificación de las legislaciones en pos de la protección de los inquilinos, hoy continúa siendo el eje principal de las discusiones en materia de locaciones. Si bien es cierto que la normativa vigente a partir del 1° de Agosto de 2015 con la sanción del Código Civil y Comercial de la Nación han zanjado muchas problemáticas “equiparando” de cierta forma los derechos, obligaciones y deberes de las partes intervinientes, en la práctica habitual encontramos impedimentos para acceder a la vivienda dado a la escasez de las mismas y los grandes costos que implica alquilar un inmueble en la Provincia de Córdoba. Es por ello que proponemos el presente proyecto a los fines de mitigar esta problemática y adecuar la manera de hacer efectivos los cobros por parte de las inmobiliarias en lo que hace a sus comisiones sin que ello repercuta indirectamente en el aumento del precio del alquilar pactado contractualmente.

Las modificaciones propuestas en los arts. 1° a 7° tienen como eje central la modificación de la regulación impuesta por la Ley Provincial Nro. 9445, la cual es la normativa que regula la intermediación de inmuebles en la provincia, especialmente en cuanto a las locaciones urbanas a personas humanas, muchas veces siendo estas la parte débildentro de la relación. No pudiendo desconocer el estado la necesidad de proteger a dicha parte, más si tenemos en cuenta que el contrato de locación es un contrato bilateral, que en muchas oportunidades se comporta casi como un contrato de adhesión y en las cuales la posición del inquilino o locataria es prácticamente de aceptación de la oferta propuesta por el locador. En virtud de ello entendemos que es obligación del estado la regulación y protección de la parte débil del contrato, y por ello la presente propuesta.

La propuesta de modificación al art. 18 se realiza en virtud de profundizar que quien ejerza el corretaje inmobiliario ejerce ilegalmente y ningún derecho puede surgir de algo ilegal, por ello se resalta el hecho que no podrán cobrar honorarios quienes no se encuentren debidamente matriculados para la intermediación de inmuebles.

Con respecto a la modificación propuesta en el art. 3, 14 y 22 la misma se realiza en virtud de la necesidad de adecuar los términos a la nueva normativa surgida de la unificación de los Códigos Civil y Comecial, atento que el anterior art. 3 hablaba del art. 152 bis del C.C.; el 14 hablaba del Codigo de Comercio  y el art. 22 hablaba del artículo 256 del Código de Comercio. Este proyecto pretende modificar la normativa vigente en la provincia de Córdoba Ley 9445 referida a los Corredores Inmobiliarios.

Leer más

Justificación del Proyecto de ley de la Cámara de Inquilinos para que la comisión inmobiliaria sea pagada por ambas partes

 Exposición de motivos

El problema social que ha motivado en numerosas oportunidades la modificación de las legislaciones en pos de la protección de los inquilinos, hoy continúa siendo el eje principal de las discusiones en materia de locaciones. Si bien es cierto que la normativa vigente a partir del 1° de Agosto de 2015 con la sanción del Código Civil y Comercial de la Nación han zanjado muchas problemáticas “equiparando” de cierta forma los derechos, obligaciones y deberes de las partes intervinientes, en la práctica habitual encontramos impedimentos para acceder a la vivienda dado a la escasez de las mismas y los grandes costos que implica alquilar un inmueble en la Provincia de Córdoba. Es por ello que proponemos el presente proyecto a los fines de mitigar esta problemática y adecuar la manera de hacer efectivos los cobros por parte de las inmobiliarias en lo que hace a sus comisiones sin que ello repercuta indirectamente en el aumento del precio del alquilar pactado contractualmente. Este proyecto pretende modificar la normativa vigente en la provincia de Córdoba Ley 9445 referida a los Corredores Inmobiliarios y la Ley 7191 de Martilleros y Corredores Públicos.

Ver PROYECTO DE LEY.

Leer más

Proyecto de ley de la Cámara de Inquilinos para que la comisión inmobiliaria sea pagada por ambas partes

Artículo 1° .- Sustituyese el artículo 24 de la ley 9445 el cual quedará redactado de la siguiente manera:

Los honorarios del Corredor Público Inmobiliario serán pactados libremente entre las partes con excepción de las locaciones destinadas a uso habitacional y que su destinatario sea persona humana. En caso de controversia será de aplicación la escala arancelaria dispuesta en la presente Ley. Los honorarios fijados por esta Ley son de propiedad exclusiva del colegiado.

Artículo 2°.- Sustituyese el inciso e) del artículo 25 el cual quedará redactado de la siguiente manera:

Arrendamientos rurales: cinco por ciento (5%) del monto del contrato a cargo del arrendatario; locaciones con destino habitacional y que su destinatario sea persona humana: cinco por ciento (5%) del monto del contrato siendo un cincuenta por ciento (50%) a cargo del locador y el otro cincuenta por ciento (50%) a cargo del locatario; locaciones con destino comercial: cinco por ciento (5%) del monto del contrato a cargo del locatario.

Artículo 3°.- Incorporase el artículo 25 bis el cual rezará de la siguiente manera:

En las locaciones habitacionales cuyo destinatario sea persona humana estará terminante prohibido trasladar cualquier gravamen tributario a los honorarios pactados en concepto de comisión inmobiliaria.

Artículo 4°.- Sustituyese el inciso c) del artículo 14 el cual quedará redactado de la siguiente manera:

Requerir a los organismos públicos nacionales, provinciales y municipales, bancos y demás entidades oficiales o privadas, los informes sobre dominio, condominio, gravámenes, deudas de los inmuebles alcanzados por la operación a realizar y de las partes intervinientes, debiendo poner los mismos a disposición de estas. Los costos erogados por la gestión de dichos informes no podrán estar a cargo de los locatarios de inmuebles con destino habitacional que sean personas humanas.

Artículo 5°.- Incorporase el artículo 16 bis el cual rezará de la siguiente manera:

Hacer constar en todo ofrecimiento publicitario de locación de inmuebles con destino habitacional que se emita vía páginas web, propias o de terceros, la siguiente leyenda: "Para los casos de locaciones cuyo destino sea habitacional y el locatario fuera persona humana, la comisión inmobiliaria será del cinco por ciento (5%) del monto del contrato siendo un cincuenta por ciento (50%) a cargo del locador y el otro cincuenta por ciento (50%) a cargo del locatario. Además, se encuentra prohibido cobrar al locatario los gastos por gestoría de informes”.

Artículo 6°.- Incorporase el artículo 16 ter el cual rezará de la siguiente manera:

Exhibir en todos los locales y/o oficinas en los que se preste servicios de corretaje inmobiliario carteles visibles al público con la siguiente leyenda: "Para los casos de locaciones cuyo destino sea habitacional y el locatario fuera persona humana, la comisión inmobiliaria será del cinco por ciento (5%) del monto del contrato siendo un cincuenta por ciento (50%) a cargo del locador y el otro cincuenta por ciento (50%) a cargo del locatario. Además, se encuentra prohibido cobrar al locatario los gastos por gestoría de informes”.

Artículo 7°.-.- Sustitúyase el artículo 83 de la ley 7191 el cual quedará redactado de la siguiente manera:

i) Arrendamientos rurales: cinco por ciento (5%) del monto del contrato a cargo del locatario. Locaciones urbanas: cinco por ciento (5%) del monto del contrato a cargo del locatario. Locaciones con destino habitacional y que su destinatario sea persona humana: cinco por ciento (5%) del monto del contrato siendo un cincuenta por ciento (50%) a cargo del locador y el otro cincuenta por ciento (50%) a cargo del locatario. Locaciones por temporada: diez por ciento (10%) del monto del contrato, a cargo de cada parte.

Ver EXPOSICIÓN DE MOTIVOS.
 

Leer más

Ley de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires que fija la comisión inmobiliaria a cargo del locador

Buenos Aires, 24 de agosto de 2017.
La Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires sanciona con fuerza de Ley
Artículo 1°.- Sustitúyese el inciso 2 del artículo 11 de la Ley 2340 (texto consolidado según Ley N° 5666), que quedará redactado de la siguiente manera:
Percibir honorarios por la actividad realizada y comisiones de su comitente según la retribución que libremente pacten. Para los casos de locaciones de inmuebles con destino habitacional en los que el locatario sea una persona física, el monto máximo de la comisión a cobrar será el equivalente al cuatro con quince centésimos por ciento (4,15%) del valor total del respectivo contrato, a cargo del locador.
Art. 2°: Incorpórase como inciso 7 al artículo 13 de la Ley 2340 (texto consolidado según Ley N° 5666) "Prohibiciones"- el siguiente texto:
Queda expresamente prohibido en las locaciones de inmuebles con destino habitacional en los que el locatario sea una persona física, requerir y/o percibir, mediante cualquier forma de pago, comisiones inmobiliarias y/u honorarios por la intermediación o corretaje a locatarios, sublocatarios y/o continuadores de la locación. La prohibición resulta extensiva a los honorarios por administración de dichas locaciones.-
Art. 3°: Sustitúyese el inciso 2 del artículo 10 de la Ley 2340 (texto consolidado según Ley N° 5666) que quedará redactado de la siguiente manera:
Solicitar informes a los organismos oficiales sobre las condiciones de dominio, gravámenes e inhibiciones, respecto de la operación encomendada y las partes intervinientes, debiendo poner los mismos a disposición de éstas. Los costos de gestoría de dichos informes no podrán ser requeridos a los locatarios de inmuebles con destino habitacional que sean personas físicas.-
Art. 4°: Incorpórase como inciso 8 del artículo 10 de la Ley 2340 (texto consolidado según Ley N° 5666) el siguiente texto:
Hacer constar en todo ofrecimiento publicitario de locación de inmuebles con destino habitacional que se emita vía páginas web, propias o de terceros, la siguiente leyenda: "Para los casos de alquiler de vivienda, el monto máximo de comisión que se le puede requerir a los propietarios será el equivalente al cuatro con quince centésimos por ciento (4,15%) del valor total del respectivo contrato. Se encuentra prohibido cobrar a los inquilinos que sean personas físicas comisiones inmobiliarias y gastos de gestoría de informes".-
Art. 5°: Incorpórase como inciso 9 del artículo 10 de la Ley 2340 (texto consolidado según Ley 5666) el siguiente texto:
Exhibir en todos los locales y/o oficinas en los que se preste servicios de corretaje inmobiliario carteles visibles al público con la siguiente leyenda: "Se encuentra prohibido cobrar comisiones inmobiliarias y gastos de gestoría de informes a los inquilinos que sean personas físicas. Para los casos de alquiler de vivienda, el monto máximo de comisión que se le puede requerir a los propietarios será el equivalente al cuatro con quince centésimos por ciento (4,15%) del valor total del respectivo contrato".-
Art. 6°: Derógase el artículo 54 de la Ley 2340 (texto consolidado según Ley N° 5666).-
Art. 7°: Incorpórase como inciso i) del artículo 4 de la Ley 1251 (texto consolidado según Ley N° 5666) el siguiente texto:
Ejercer el control del cumplimiento de las leyes locales que regulen aspectos vinculados a la materia locativa-habitacional y brindar asesoramiento descentralizado a propietarios e inquilinos.
Art. 8°: Derógase la Ley N° 3.588.-Art. 9°: Comuníquese, etc.
DIEGO SANTILLI
CARLOS SERAFIN PEREZ
LEY 5859
ES COPIA

Leer más

Avanza la propuesta de la Cámara de Inquilinos en el Congreso

Dos diputadas de la provincia de Córdoba presentaron proyectos de ley que receptan las propuestas de la Cámara de Inquilinos Córdoba.

 La Cámara de Diputados de la Nación se dispone a tratar los proyectos de reforma al Código Civil y Comercial en relación a los contratos de locación. Dos proyectos legislativos contemplan específicamente  la postura de la asociación Cámara de Inquilinos Córdoba sobre la cuestión de los alquileres en las grandes ciudades del país.

Las diputadas Adriana Nazario (Unidos por una Nueva Argentina) y Brenda Austin (Unión Cívica Radical) ingresaron expedientes con el objeto de que se aprueben modicaciones al régimen de locaciones vigentes, que recogen algunas de las propuestas, que en base a la experiencia de la Cámara de Inquilinos en el ejercicio cotidiano de asesorar inquilinos, en la sede de Córdoba y delegación en Río Cuarto, consideramos como prioritarias para solucionar su problemática.

Sin dudas la especificación de los casos en que la relación locativa tendrá la protección del derecho del consumidor, y la fijación de un domicilio electrónico, son herramientas importantes para facilitar la comunicación entre las partes, y lograr que aquellos propietarios que se comportan de modo negligente, se preocupen por mejorar el servicio que prestan. Asimismo se tocan temas claves, como la resolución anticipada, el grave problema de los pagarés firmados en el marco de un contrato de locación, las expensas, a través de un sistema ingenioso  que busca mayor compromiso de todos los involucrados, el tope a los intereses cuando estos son abusivos, una mayor especificación de la carga de los locadores en mantener el inmueble en condiciones, y la facilitación del procedimiento de restitución del inmueble, para evitar la profundización de conflictos de esta índole. Estamos convencidos de que la aprobación de uno o varios puntos de estos proyectos, impactarán positivamente no sólo sobre los inquilinos, principales beneficiarios, sino también sobre los propietarios, que tendrán mayor claridad de sus obligaciones, y los administradores y profesionales del mercado inmobiliario, que en gran medida buscan trabajar con reglas claras y alejados de los conflictos que ocurren muchas veces por la mera falta de disposiciones específicas que regulen estas cuestiones, tan pequeñas, pero a la vez tan importantes para el día a día de una persona, y para el bienestar y la paz social.

Ver:

• Propuesta original de la Cámara de Inquilinos
• Proyecto D3282 del 19/06/2017 (Diputada Nazario)
• Proyecto D3298 del 21/06/2017 (Diputada Austin)
• Nota para Radio Universidad
• Nota para Radio Nacional
• Nota para La Voz del Interior

Leer más

Proyecto de ley de alquileres de la Cámara de Inquilinos Córdoba

Senado de la Nación

Secretaría Parlamentaria

Dirección General de Publicaciones

(#/17)
Autoría: Cámara de Inquilinos Córdoba (www.camaradeinquilinos.com.ar)

PROYECTO DE LEY

El Senado y Cámara de Diputados,…

REFORMA DEL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN EN LAS LOCACIONES URBANAS

ARTÍCULO 1°.- Sustitúyase el artículo 1187 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
“ARTICULO 1187.- Definición. Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero.

Al contrato de locación se aplica en subsidio lo dispuesto con respecto al consentimiento, precio y objeto del contrato de compraventa.

El contrato de locación será considerado de consumo, siempre que el locatario sea una persona humana y el locador sea propietario de más de un inmueble.”

ARTÍCULO 2°.- Sustitúyase el artículo 1188 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
“ARTICULO 1188.- Forma. Oponibilidad. El contrato de locación de cosa inmueble o mueble registrable, de una universalidad que incluya a alguna de ellas, o de parte material de un inmueble, debe ser hecho por escrito.

Esta regla se aplica también a sus prórrogas y modificaciones.

El locador, locatario, fiador y administrador si los hubiere, deberán constituir en el mismo, además de sus domicilios reales, un domicilio electrónico. Las notificaciones que se cursaren a este domicilio electrónico se tendrán por válidas y vinculantes, siendo plenamente eficaces todas las notificaciones, emplazamientos y/o comunicaciones que allí se practiquen. El incumplimiento de este requisito será considerado incumplimiento al deber de información y acarreará las sanciones correspondientes conforme a la normativa de protección al consumidor.”

ARTÍCULO 3º.-Sustituyese el artículo 1208 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
“ARTICULO 1208.- Pagar el canon convenido. La prestación dineraria a cargo del locatario se integra con el precio de la locación y toda otra prestación de pago periódico asumida convencionalmente por el locatario. Para su cobro se concede vía ejecutiva.

A falta de convención, el pago debe ser hecho por anticipado: si la cosa es mueble, de contado; y si es inmueble, por período mensual.

El precio total del contrato, el pago periódico y toda otra prestación asumida deberán estar especificadas y detalladas, interpretándose en caso de duda a favor del locatario. No podrán establecerse bonificaciones ni redactarse las cláusulas relativas al precio de modo tal que pudieran distorsionarlo y/o generar confusión al locatario. El incumplimiento de la fijación del precio total del alquiler, la mensualidad y el detalle de los importes de cada prestación que se asuma, será pasible de multa por incumplimiento al deber de información. Si el importe no está especificado en el precio, ninguna obligación periódica podrá superar en más del diez por ciento (10%) el importe de esta misma obligación en el mes anterior, debiendo abonar el locador la diferencia resultante.”

ARTÍCULO 4º.-Sustituyese el artículo 1209 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
“ARTICULO 1209.- Pagar cargas y contribuciones por la actividad. El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada.

No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa, excepto pacto en contrario.

Sólo se podrá exigir al locatario el pago de las expensas, previo apoderamiento del mismo a efectos de su participación con voz y voto en el consorcio. Será nula la cláusula por la cual se obligue al locatario al pago de expensas de carácter extraordinario, entendiéndose por tales aquellas que no sean habituales y vinculadas a los servicios normales a disposición del inquilino, y/o superen en más de un diez por ciento (10%) el importe total de las expensas ordinarias del mes anterior. El locador deberá abonar la diferencia resultante.”

ARTÍCULO 5º.-Sustituyese el artículo 1201 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
“ARTICULO 1201.- Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, en su propia culpa, o en la de sus dependientes o en hechos de terceros o caso fortuito.

Si al efectuar la reparación o innovación se interrumpe o turba el uso y goce convenido, el locatario tiene derecho a que se reduzca el canon temporariamente en proporción a la gravedad de la turbación o, según las circunstancias, a resolver el contrato.

Notificado por el locatario de la reparación, deberá responder en un plazo no superior a 48 hs. la modalidad en que la misma se llevará a cabo, y la compensación o disminución en el precio del alquiler en relación los días en que el locatario deba asistir a dichas reparaciones o se vea privado en el uso y goce del inmueble. Toda privación que sufra el locatario de un servicio esencial, entre los cuales se cuentan el gas, la energía eléctrica, el agua corriente, el baño, la cocina, el dormitorio, u otros de la misma naturaleza, deberán ser resarcidos con una disminución del cincuenta por ciento (50%) del precio del alquiler por cada día en que dicha privación se mantenga, como mínimo, y desde el momento de su notificación hasta el de su efectiva reparación. Para el caso que la locación se vuelva inviable económicamente para el locador por este motivo, deberá notificarlo expresamente al locatario, dando derecho al mismo al pago de un mes de alquiler en concepto de indemnización.”

ARTÍCULO 6º.-Sustituyese el artículo 1196 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
 “ARTICULO 1196.- En ningún caso puede requerirse del locatario o su fiador:

a) el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes;

b) depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado;

c) el pago de valor llave o equivalentes.

d) la firma de documentos pagarés o de cualquier otro documento que no forme parte, o se anexe al contrato original.

Todo título de crédito firmado en el marco de un contrato de locación, en entre sus partes, será considerado inhábil a todo efecto.”

ARTÍCULO 7º.-Sustituyese el artículo 1200 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
 “ARTICULO 1200.- Entregar la cosa. El locador debe entregar la cosa conforme a lo acordado.

A falta de previsión contractual debe entregarla en estado apropiado para su destino, excepto los defectos que el locatario conoció o pudo haber conocido.

El incumplimiento de la obligación del locador de informar de manera clara, detallada y  veraz del estado del inmueble en el contrato y/o de cualquier situación que pudiere generar perjuicio al locatario, será pasible de la multa correspondiente conforme al art. 52 bis de la ley 24.240.”

ARTÍCULO 8º.-Sustituyese el artículo 1221 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
 “ARTICULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario:

a) si la cosa locada es un inmueble, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador, con quince días de anticipación. Debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes de alquiler al momento de desocupar el inmueble;

b) en los casos del artículo 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler.

c) en los casos del art. 1201, si la reparación no fuere satisfactoria o si no hubiere acuerdo con el locador sobre la disminución del precio, en cuyo caso no abonará indemnización alguna y devolverá el inmueble en el estado en que se encuentre.”

ARTÍCULO 9º.-Sustituyese el artículo 768 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
 “ARTICULO 768.- Intereses moratorios. A partir de su mora el deudor debe los intereses correspondientes. La tasa se determina:

a) por lo que acuerden las partes;

b) por lo que dispongan las leyes especiales;

c) en subsidio, por tasas que se fijen según las reglamentaciones del Banco Central.

Para el caso de los contratos de locación de consumo, la acumulación del interés moratorio y punitorio por el pago de la mensualidad del alquiler a cargo del  locatario, no podrá ser superior al 0,5% diario desde el primer día en que la obligación es debida”

ARTÍCULO 10º.-Sustituyese el artículo 1222 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
 “ARTICULO 1222.- Intimación de pago. Si el destino es habitacional, previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar fehacientemente al locatario el pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a diez días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, consignando el lugar de pago.

Sin perjuicio de la reserva por las obligaciones adeudadas, en ningún caso el locador podrá negarse o condicionar la recepción de las llaves del inmueble. En caso de negativa o silencio frente al requerimiento por parte del locatario a efectos de que se le reciba la llave del inmueble, el locatario podrá realizar la consignación judicial de las llaves, siendo los gastos a cargo del locador. En ningún caso se deberán alquileres ni ningún tipo de obligación accesoria a partir del día en que se notificare del depósito judicial de la llave del inmueble.”

ARTÍCULO 11°.- Comuníquese al Poder Ejecutivo.


Conocé nuestra propuesta que da fundamento al presente proyecto.

Conocé el actual proyecto de ley. Y nuestra crítica al actual proyecto.

Leer más

Propuesta de "ley de alquileres" de Cámara de Inquilinos Córdoba en los medios de comunicación

Nota para Radio Nacional:

Nota para Radio Universidad:


Nota para La Voz del Interior

Conocé NUESTRO PROYECTO DE LEY.

Leer más

La propuesta de Cámara de Inquilinos Córdoba para una adecuada reforma a la ley de alquileres

Nuestra propuesta de 10 puntos para MEJORAR la ley que regula LOS ALQUILERES

1. Aplicación de la normativa de protección al consumidor a los contratos de locación.

2. Fijación de correo electrónico obligatorio para locador, locatario e intermediario.

3. Expensas a cargo del propietario, salvo se apodere al inquilino para participar del consorcio.

4.  Especificación de la compensación debida al inquilino si la propiedad presenta vicios y por el tiempo destinado a la reparación.

5. Prohibición de hacer firmar a los locatarios o sus garantes pagarés derivados de contratos de locación.

6. Multa al locador o intermediario que diere información inexacta en relación al estado del inmueble.

7. Facultad de resolver el contrato a favor del inquilino sin necesidad de esperar 6 meses, abonando en todos los casos sólo un mes de indemnización y estableciendo el aviso fehaciente en 15 días.

8. Obligación del locador de devolver todos los gastos (comisión, mudanza, depósito, etc.) para el caso de frustración del contrato por culpa del locador o del intermediario.

9. Tope de interés moratorio en el 0,5% diario aplicable desde el primer día del mes.

10. Obligación del locador de recibir la llave del inmueble en forma incondicional.

La enumeración previa responde al análisis de nuestros registros y estadísticas, y a nuestra experiencia en el asesoramiento a inquilinos, especialmente con destino a vivienda familiar. Cabe aclarar que la regulación actual de los contratos de locación se encuentra en el Código Civil y Comercial de la Nación, recientemente unificado, y la propuesta de estos diez puntos debería implementarse a través de la modificación de los artículos pertinentes del Código, y asimismo de la ley 24.240, dedicándose un apartado específico en esta ley a la regulación de los contratos de locación considerados dentro de la categoría de contratos de consumo. Estas pautas se realizan en función de mejorar el día a día de los inquilinos argentinos, habiendo recogido los datos de la problemática que atraviesan del asesoramiento diario y permanente de los mismos, realizados en la sede de nuestra institución, en la ciudad de Córdoba capital, y en la delegación sita en la ciudad de Río Cuarto. Son el fruto de la experiencia en lidiar con los conflictos que se multiplican por la falta de regulación específica y moderna, por una lado, y el abuso de quienes controlan el sector, especialmente las grandes inmobiliarias, por el otro.

Cabe aclarar que una primer propuesta en esta materia, se refiere a la creación e implementación de un Código de Buenas Prácticas en las Relaciones Locativas (CBPRL) y su correlato, el catálogo de prácticas y clásulas abusivas, determinadas a través de una Comisión de Cláusulas Abusivas (CCA), con participación de las organizaciones de inquilinos, de propietarios, de inmobiliarias e intermediarios y del Estado. Sólo a través de un ente que articule y se preocupe por conjugar todos los intereses se logrará una regulación equilibrada y JUSTA de los mismos. No obstante de nuestra experiencia podemos señalar y explicar las ventajas de aplicar al menos estos diez puntos señalados.

1. Aplicación de la normativa de protección al consumidor a los contratos de locación: Éste es el punto más importante de nuestro proyecto, y de ser aprobado, bien podrían descartarse los demás e igualmente el beneficio para los inquilinos sería de enorme importancia. La regulación de los alquileres desde hace tiempo forma parte de la órbita del derecho del consumidor en países como Estados Unidos, donde cuentan con importantes organizaciones que inspiran nuestro trabajo y con quienes mantenemos contacto, como por ejemplo la organización de Inquilinos de California. En lo concreto, aplicar LOS PRINCIPIOS y LA NORMATIVA de protección al consumidor implicaría brindar numerosas herramientas para que el inquilino/consumidor pueda viabilizar sus reclamos y encontrar el debido amparo de la ley, que actualmente se discute, cuando no se le niega directamente.
Recordemos que el Código unificado, en su última reforma crea la "categoría" contratos de consumo (título III), en oposición a los "contratos en general" (título II) y en las cuales deben inscribirse todos y cada uno de los "contratos en particular" (título IV), entre los que se cuentan los contratos de locación. Por lo tanto no entendemos la resistencia de parte de la doctrina jurídica y la jurisprudencia que la acompaña, de negar la calidad de consumidor al inquilino, que en definitiva claramente es la parte más débil y "desinformada" en un contrato de locación, incluso en aquellos de índole comercial (o mejor dicho con destino a ejercer una actividad comercial). Pero especialmente en el caso de la situación con destino a vivienda, en la que la vulnerabilidad de quien debe mudarse a un lugar "desconocido" y "pagar todos los gastos" es incuestionable.
A efectos de la implementación en concreto, la propuesta es la de considerar como regla que todo locador es proveedor de un servicio (el de la locación de un inmueble), y todo inquilino es consumidor, admitiéndose prueba en contrario tanto si el locador demuestra que tiene una única vivienda, como si demostrase que el inquilino es una empresa o tiene más de una vivienda en su propiedad. Demostrado lo cual se aplicaría la legislación "general", sin la protección especial al consumidor.
También de este modo el intermediario o administrador será pasible de la aplicación de la legislación de consumo, y por lo tanto solidariamente responsable (art. 2 ley 24.240).

2. Fijación de correo electrónica obligatorio para locador, locatario e intermediario. Este punto se explica en que la tecnología brinda la posibilidad de brindar al inquilino la facilidad de poder remitir comunicaciones directas tanto al locador como al intermediario, e incluso acompañar adjuntos (fotografías, videos del inmueble, etc.), que deberán hacer constancia fehaciente de las notificaciones cursadas entre las partes, de ser remitidas a los correos establecidos en los contratos. Frente al incumplimiento de esta obligación se generará un indicio de incumplimiento en contra del locador, y en beneficio del inquilino. Se ahorra así el costo importante de la carta documento, además de los inconvenientes que suele suscitar este sistema (domicilio inexistente, carta documento rechazada, no retirada, etc.)

3. Expensas a cargo del propietario, salvo se apodere al inquilino para participar del consorcio. Ello en razón de que hemos detectado la mala costumbre de parte de muchos propietarios de "desentenderse" de los gastos de expensa y de efectuar el control del administrador, desde el simple hecho que se desentienden de su costo. Todo lo cual se traduce en perjuicio del inquilino, que está obligado a pagar y no tiene derecho a cuestionar.
Lo justo sería que si el inquilino paga las expensas, tenga la debida representación con voz y voto en el consorcio. Asimismo el Código debería conceptuar qué significa "expensa ordinaria" y qué significa "expensa extraordinaria", para evitar el problema habitual de que se presenten como "ordinarios" gastos que no lo son, de lo contrario estas discusiones sólo tienen resolución en juicio, con los gastos y problemas que ello ocasiona. Teniendo como parámetro aquél que sea siempre más favorable al inquilino.
En cuanto a los demás impuestos, creemos que el régimen actual es correcto, dando libertad a las partes para incluirlos en el precio del alquiler o trasladarlos. Lo importante es que sean informados de manera CLARA, DETALLADA y VERAZ al inicio de la relación, en el contrato, sin que puedan introducirse nuevas cargas con posterioridad, en perjuicio del inquilino.

4.  Especificación de la compensación debida al inquilino si la propiedad presenta vicios y por el tiempo destinado a la reparación. Actualmente el art. 1201 establece la obligación del locador de mantener la cosa locada en buen estado. Lamentablemente registramos que este artículo en la gran mayoría de los casos de incumplimiento queda convertido en mera declaración. Es por eso que a través de su modificación, o el agregado de un 1201 bis, deberían especificarse tanto las obligaciones en concreto (con carácter de orden público) como una serie de presunciones favorables al inquilino, como por ejemplo en el caso de las humedades, que deben presumirse son causadas por la falta de mantenimiento del propietario, admitiendo prueba en contrario.

5. Prohibición de hacer firmar a los locatarios o sus garantes pagarés derivados de contratos de locación. Remitimos en este punto a la publicación dedicada específicamente al tema.

6. Multa al locador o intermediario que diere información inexacta en relación al estado del inmueble. De la mano de la aplicación de la normativa consumeril, sería importante especificar una multa particular (o integrarla en la genérica multa por daño punitivo del art. 52 bis de la ley 24.240) para el caso de que locador o intermediario den información falsa acerca del estado del inmueble o de cualquier situación vinculada a la locación, como recibos mal confeccionados, etc.

7. Facultad de resolver el contrato a favor del inquilino sin necesidad de esperar 6 meses, abonando en todos los casos sólo un mes de indemnización y estableciendo el aviso fehaciente en 15 días. En tiempos de gran movilidad y de facilidad de publicación de un aviso de alquiler, además de la proliferación de inmobiliarias y la gran demanda de alquileres, no vemos la necesidad de restringir la facultad resolutoria a los 6 meses de alquiler, y consideramos suficiente indemnización para este caso la del monto de un mes de alquiler, todo lo cual se traduce en un beneficio importante para los inquilinos, que pueden "liberarse" de un contrato abusivo o de un inmueble descuidado sin demoras y con un menor gasto que el vigente.

8. Obligación del locador de devolver todos los gastos (comisión, mudanza, depósito, etc.) para el caso de frustración del contrato por culpa del locador o del intermediario. Nuevamente por aplicación de los principios protectorios del más débil, debería agregarse un artículo que específicamente establezca la obligación de reparación de estos rubros. Actualmente se entiende que la reparación integral incluye los mismos, a través de la aplicación de la jurisprudencia, pero una protección más tajante sería su incorporación explícita al texto legal, para evitar la diversidad de interpretaciones que puedan perjudicar a los inquilinos.

9. Tope de interés moratorio en el 0,5% diario aplicable desde el primer día del mes. Ello en razón de producirse abusos, especialmente en el caso de las grandes inmobiliarias que fijan intereses exhorbitantes.

10. Obligación del locador de recibir la llave del inmueble en forma incondicional. Este punto responde a los numerosos conflictos que derivan en juicios de consignación, motivados en muchas ocasiones por la pretensión caprichosa de algún propietario o inmobiliaria a condicionar la recepción de la llave del inmueble al cumplimiento de obligaciones abusivas (por ejemplo que la pintura sea realizada por un determinado pintor, cuya tarifa es notablemente superior a la de mercado, etc.).

Tomamos los diez puntos que más problemas traen a los inquilinos según nuestra experiencia, y dejamos de lado en esta primera propuesta algunos puntos de complicada resolución, como por ejemplo la complicación de un inquilino al que "caprichosamente" no se le quiere renovar la locación. Para estos casos podrían implementarse derechos de preferencia en la renovación, pero consideramos que los riesgos de perjudicar a ambas partes son mayores que las ventajas de una regulación legal en estos casos.

Asimismo dejamos de lado una regulación específica de la garantía del "depósito", en el entendimiento que de aplicarse la normativa consumeril, quedará claro la obligación del locador de reintegrarlo al monto específicamente fijado en el contrato, jugando en su contra la falta de claridad en este punto (debiendo devolverlo a valor actualizado si nada especifica, por ejemplo).

Cabe la reflexión acerca de incoroporar al sistema órganos estatales de control, o delegar competencias en colegios profesionales (por ejemplo de ingenieros y/o arquitectos, escribanos, etc.) para verificar el estado del inmueble previo al alquiler. Pero consideramos que la gran mayoría de estos puntos se solucionaría con la sola aplicación del punto 1 de nuestra propuesta.

Estamos convencidos que a Mayor Información, Menores Problemas. Un dato clave para mejorar las prácticas es la incorporación obligatoria en el contrato, además del correo electrónico, de los datos REALES del propietario o poseedor del inmueble, responsable directo de los reclamos del inquilino, que muchas veces es ocultado por los intermediarios, con grave perjuicio para todas las partes. Estos intermediarios inescrupulosos, de no dar correctamente los datos del locador, y aunque no figuren en el contrato, deberían ser responsables solidarios por la representación aparente, agravada frente a la negligencia de transmitir las comunicaciones entre las partes.

Finalmente observamos que las provincias bien podrían acompañar estas propuestas, en su órbita específica de regulación legal, eliminando completamente cargas perjudiciales para los inquilinos, como el impuesto de sellos a las locaciones de inmuebles.

Asimismo debería disminuirse la regulación de la comisión inmobiliaria (estimando que un monto adecuado sería el del 4,5% del contrato incluyendo IVA, frente al 5% actual). Asimismo debería especificarse claramente que todo gasto de gestión (informes, etc.) está incluido en el precio de la comisión. Y de frustrarse la operación sin culpa del inquilino deberían ser completamente reintegrados.

Conocé NUESTRO PROYECTO DE LEY en base a estas propuestas.

Leer más