Proyecto de ley de alquileres de la Cámara de Inquilinos Córdoba

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Senado de la Nación
Secretaría Parlamentaria
Dirección General de Publicaciones

PROYECTO DE LEY
El Senado y Cámara de Diputados,…
REFORMA DEL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN EN LAS LOCACIONES URBANAS

ARTÍCULO 1°.- Sustitúyase el artículo 1187 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
“ARTICULO 1187.- Definición. Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero.
Al contrato de locación se aplica en subsidio lo dispuesto con respecto al consentimiento, precio y objeto del contrato de compraventa.
El contrato de locación será considerado de consumo, siempre que el locatario sea una persona humana y el locador sea propietario de más de un inmueble.

ARTÍCULO 2°.- Sustitúyase el artículo 1188 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
“ARTICULO 1188.- Forma. Oponibilidad. El contrato de locación de cosa inmueble o mueble registrable, de una universalidad que incluya a alguna de ellas, o de parte material de un inmueble, debe ser hecho por escrito.
Esta regla se aplica también a sus prórrogas y modificaciones.
El locador, locatario, fiador y administrador si los hubiere, deberán constituir en el mismo, además de sus domicilios reales, un domicilio electrónico. Las notificaciones que se cursaren a este domicilio electrónico se tendrán por válidas y vinculantes, siendo plenamente eficaces todas las notificaciones, emplazamientos y/o comunicaciones que allí se practiquen. El incumplimiento de este requisito será considerado incumplimiento al deber de información y acarreará las sanciones correspondientes conforme a la normativa de protección al consumidor.

ARTÍCULO 3º.-Sustituyese el artículo 1208 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
“ARTICULO 1208.- Pagar el canon convenido. La prestación dineraria a cargo del locatario se integra con el precio de la locación y toda otra prestación de pago periódico asumida convencionalmente por el locatario. Para su cobro se concede vía ejecutiva.
A falta de convención, el pago debe ser hecho por anticipado: si la cosa es mueble, de contado; y si es inmueble, por período mensual.
El precio total del contrato, el pago periódico y toda otra prestación asumida deberán estar especificadas y detalladas, interpretándose en caso de duda a favor del locatario. No podrán establecerse bonificaciones ni redactarse las cláusulas relativas al precio de modo tal que pudieran distorsionarlo y/o generar confusión al locatario. El incumplimiento de la fijación del precio total del alquiler, la mensualidad y el detalle de los importes de cada prestación que se asuma, será pasible de multa por incumplimiento al deber de información. Si el importe no está especificado en el precio, ninguna obligación periódica podrá superar en más del diez por ciento (10%) el importe de esta misma obligación en el mes anterior, debiendo abonar el locador la diferencia resultante.

ARTÍCULO 4º.-Sustituyese el artículo 1209 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
“ARTICULO 1209.- Pagar cargas y contribuciones por la actividad. El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada.
No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa, excepto pacto en contrario.
Sólo se podrá exigir al locatario el pago de las expensas, previo apoderamiento del mismo a efectos de su participación con voz y voto en el consorcio. Será nula la cláusula por la cual se obligue al locatario al pago de expensas de carácter extraordinario, entendiéndose por tales aquellas que no sean habituales y vinculadas a los servicios normales a disposición del inquilino, y/o superen en más de un diez por ciento (10%) el importe total de las expensas ordinarias del mes anterior. El locador deberá abonar la diferencia resultante.

ARTÍCULO 5º.-Sustituyese el artículo 1201 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
“ARTICULO 1201.- Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, en su propia culpa, o en la de sus dependientes o en hechos de terceros o caso fortuito.
Si al efectuar la reparación o innovación se interrumpe o turba el uso y goce convenido, el locatario tiene derecho a que se reduzca el canon temporariamente en proporción a la gravedad de la turbación o, según las circunstancias, a resolver el contrato.
Notificado por el locatario de la reparación, deberá responder en un plazo no superior a 48 hs. la modalidad en que la misma se llevará a cabo, y la compensación o disminución en el precio del alquiler en relación los días en que el locatario deba asistir a dichas reparaciones o se vea privado en el uso y goce del inmueble. Toda privación que sufra el locatario de un servicio esencial, entre los cuales se cuentan el gas, la energía eléctrica, el agua corriente, el baño, la cocina, el dormitorio, u otros de la misma naturaleza, deberán ser resarcidos con una disminución del cincuenta por ciento (50%) del precio del alquiler por cada día en que dicha privación se mantenga, como mínimo, y desde el momento de su notificación hasta el de su efectiva reparación. Para el caso que la locación se vuelva inviable económicamente para el locador por este motivo, deberá notificarlo expresamente al locatario, dando derecho al mismo al pago de un mes de alquiler en concepto de indemnización.

ARTÍCULO 6º.-Sustituyese el artículo 1196 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
 “ARTICULO 1196.- En ningún caso puede requerirse del locatario o su fiador:
a) el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes;
b) depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado;
c) el pago de valor llave o equivalentes.
d) la firma de documentos pagarés o de cualquier otro documento que no forme parte, o se anexe al contrato original.
Todo título de crédito firmado en el marco de un contrato de locación, en entre sus partes, será considerado inhábil a todo efecto.

ARTÍCULO 7º.-Sustituyese el artículo 1200 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
 “ARTICULO 1200.- Entregar la cosa. El locador debe entregar la cosa conforme a lo acordado.
A falta de previsión contractual debe entregarla en estado apropiado para su destino, excepto los defectos que el locatario conoció o pudo haber conocido.
El incumplimiento de la obligación del locador de informar de manera clara, detallada y  veraz del estado del inmueble en el contrato y/o de cualquier situación que pudiere generar perjuicio al locatario, será pasible de la multa correspondiente conforme al art. 52 bis de la ley 24.240.

ARTÍCULO 8º.-Sustituyese el artículo 1221 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
 “ARTICULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario:
a) si la cosa locada es un inmueble, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador, con quince días de anticipación. Debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes de alquiler al momento de desocupar el inmueble;
b) en los casos del artículo 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler.
c) en los casos del art. 1201, si la reparación no fuere satisfactoria o si no hubiere acuerdo con el locador sobre la disminución del precio, en cuyo caso no abonará indemnización alguna y devolverá el inmueble en el estado en que se encuentre.

ARTÍCULO 9º.-Sustituyese el artículo 768 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
 “ARTICULO 768.- Intereses moratorios. A partir de su mora el deudor debe los intereses correspondientes. La tasa se determina:
a) por lo que acuerden las partes;
b) por lo que dispongan las leyes especiales;
c) en subsidio, por tasas que se fijen según las reglamentaciones del Banco Central.
Para el caso de los contratos de locación de consumo, la acumulación del interés moratorio y punitorio por el pago de la mensualidad del alquiler a cargo del  locatario, no podrá ser superior al 0,5% diario desde el primer día en que la obligación es debida

ARTÍCULO 10º.-Sustituyese el artículo 1222 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
 “ARTICULO 1222.- Intimación de pago. Si el destino es habitacional, previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar fehacientemente al locatario el pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a diez días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, consignando el lugar de pago.
Sin perjuicio de la reserva por las obligaciones adeudadas, en ningún caso el locador podrá negarse o condicionar la recepción de las llaves del inmueble. En caso de negativa o silencio frente al requerimiento por parte del locatario a efectos de que se le reciba la llave del inmueble, el locatario podrá realizar la consignación judicial de las llaves, siendo los gastos a cargo del locador. En ningún caso se deberán alquileres ni ningún tipo de obligación accesoria a partir del día en que se notificare del depósito judicial de la llave del inmueble.

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