Guía de preguntas frecuentes del inquilino
Publicado por Cámara de Inquilinos Córdoba on 14:55:00 con 20 comentarios
Estimado inquilino, si bien existe una
discusión doctrinaria y jurisprudencial acerca de si tus derechos se
encuentran abarcados por la ley de defensa del consumidor, lo cierto es
que el derecho protege tu situación de vulnerabilidad frente a
propietarios inescrupulosos y/o poco diligentes en sus obligaciones como
locadores. Además, cuando interviene una inmobiliaria le cabe una
responsabilidad especial por su profesionalidad en el ejercicio de la
actividad, por lo que debe informar correctamente acerca de tus derechos
y obligaciones y no desentenderse luego de cobrada la comisión. Y no
hay discusión acerca de que la publicidad que realizan en los distintos
medios sí queda específicamente sometida al ámbito de defensa del
consumidor, y forma parte del contrato que firmes al momento de
alquilar.
Cabe aclarar que la ley de locaciones urbanas 23091 fue
derogada con la entrada en vigencia, a partir del 1º de agosto de 2015,
del Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, que introduce en su
texto prácticamente la totalidad del articulado de la vieja ley del año
'84. Pero a pesar de que los textos son prácticamente idénticos, se
introducen algunas modificaciones importantes, que hay que mirar bien
según el caso concreto.
Esta es una guía de
preguntas frecuentes que nos llegan a nuestro sitio web específicamente dedicado a
esta temática (www.CamaraDeInquilinos.com.ar )
1. ¿Si está en el contrato es obligatorio?
Que
una cláusula sea firmada no significa necesariamente que su
cumplimiento es obligatorio. No se trata de borrar con el codo lo que
firmamos con la mano, ni de contratar "de mala fe". Ocurre que la gran
mayoría de los contratos de locación son firmados sin asesoramiento
jurídico por parte del locatario, y sin posibilidades de modificar
ninguna cláusula. Por ello estos contratos entran en la categoría
llamada "contratos de adhesión" o "contratos formulario", y si alguna de
sus cláusulas contraría lo estipulado en el Código Civil y Comercial, o
al ordenamiento jurídico de orden público que es superior al contrato,
esta cláusula podrá ser declarada nula. Como siempre en estos casos lo
mejor es consultar a un abogado matriculado acerca de tus derechos y
obligaciones en el caso concreto.
2. ¿Pueden actualizarme el precio del alquiler?
El
alquiler suele fijarse "por año" o "por semestre". En algunos contratos
fijan un monto total y luego lo dividen en 24 cuotas. Lo cierto es que
no importa cómo se termine redactando, lo importante es que el precio
quede "fijado" para toda la duración del contrato, sin que nos aparezcan
"sorpresas" a posteriori. El precio NUNCA PUEDE QUEDAR SUJETO a
la sola voluntad de una de las partes. Ni establecerse cláusulas de
"actualización" automáticas que perjudiquen a una de ellas.
3. ¿Pueden bajarme el precio del alquiler?
3. ¿Pueden bajarme el precio del alquiler?
En
un país como el nuestro, donde todos los días luchamos contra la
inflación, es prácticamente imposible que el precio de mercado de los
alquileres disminuya. No obstante pueden presentarse circunstancias
específicas (deterioros, humedades, una pared de un edificio nuevo que
tapa las ventanas, privación de algunos servicios durante determinado
tiempo, etc.) que pueden habilitar a pedir una disminución del precio.
Si no se ponen de acuerdo entre locador y locatario, es posible pedir el
"reajuste judicial del precio", presentando una demanda en Tribunales a
ese efecto.
4. Deber de reparación y opciones
En tu carácter de inquilino tenés derecho a que el dueño mantenga el inmueble habitable, y repare los daños que pudiera sufrir la casa o departamento, o bien te compense por los perjuicios ocasionados. Al comienzo de la locación, es muy importante presentar una nota detallando todos los defectos que encuentres (para que luego no te los reclamen) y en lo posible documentar todo con fotos y un video del estado de la propiedad. Si surgieran problemas, podés optar entre exigir la reparación inmediata, solicitar una quita en el precio del alquiler, o bien hacerlo arreglar por tu cuenta y pedir el reembolso. Si ninguna de estas opciones fuera viable, también es posible poner fin al contrato, exigiendo se cubran gastos de mudanza y traslados y demás daños resarcibles (para este caso se recomienda el asesoramiento por parte de un abogado matriculado). En todos los casos es imprescindible, antes de tomar cualquier medida, intimar fehacientemente (carta documento o nota firmada por el locador), y en ningún caso dejar de abonar el alquiler correspondiente, porque esto puede originar la iniciación de un juicio de desalojo.
En tu carácter de inquilino tenés derecho a que el dueño mantenga el inmueble habitable, y repare los daños que pudiera sufrir la casa o departamento, o bien te compense por los perjuicios ocasionados. Al comienzo de la locación, es muy importante presentar una nota detallando todos los defectos que encuentres (para que luego no te los reclamen) y en lo posible documentar todo con fotos y un video del estado de la propiedad. Si surgieran problemas, podés optar entre exigir la reparación inmediata, solicitar una quita en el precio del alquiler, o bien hacerlo arreglar por tu cuenta y pedir el reembolso. Si ninguna de estas opciones fuera viable, también es posible poner fin al contrato, exigiendo se cubran gastos de mudanza y traslados y demás daños resarcibles (para este caso se recomienda el asesoramiento por parte de un abogado matriculado). En todos los casos es imprescindible, antes de tomar cualquier medida, intimar fehacientemente (carta documento o nota firmada por el locador), y en ningún caso dejar de abonar el alquiler correspondiente, porque esto puede originar la iniciación de un juicio de desalojo.
5. ¿Puedo modificar el contrato?
Contrato de adhesión
Contrato de adhesión
Comisión
Expensas
Intimación fehaciente
Notificación fechaciente
6. ¿Cuánto debo abonar por el timbrado del contrato?
El impuesto de sellos, normalmente a cargo del inquilino, es del 1% del total del monto del alquiler. Para calcularlo, deben sumarse el importe total de los 24 meses de alquiler, y a eso dividirlo por 100. Este impuesto está previsto en la ley provincial 10324 (ley impositiva año 2016), artículo 32, inc. 3: "Pagarán un Impuesto Proporcional: (...) 3.- Del diez por mil (10,00‰):
3.1.- Los contratos de locación y sub-locación de bienes inmuebles, incluidos
los contratos con opción a compra."7. ¿Cuánto debo abonar por la comisión inmobiliaria?
Para aclarar este punto, te invitamos a leer esta publicación.
Sitio web dedicado a la promoción y difusión de los derechos de los inquilinos.
Categories: Comisión inmobiliaria, Contrato de locación
hola buenas tardes, estoy alquilando hace 8 meses un dpto en nueva córdoba , desde el mes de febrero vengo reclamando verbalmente en la inmobiliaria por humedades toda la casa, desperfecto en la cocina, calefón...ect... los últimos días de marzo , cansada y con todo arruinado(ropa- colcho- mueble) por la humedad envie un mail a la inmobiliaria con el reclamo y las fotos, cuando fui a pagar ahora los primeros días de abril..tampoco tuve respuesta por lo que envié carta documento a la locadora advirtiendo de mis avisos, de la situación, y que de no tener solución daría por terminado el contrato. Pero hoy según informe de la pagina de correo argentino, la locadora rechaza la CD. como puedo seguir? Saludos
ResponderEliminarHola me gustaría saber cómo te fue con este tema ya quedó yo estoy pasando la misma situación
Eliminarbuenas tardes, las prorrogas del contrato de locación también deben ser timbradas? gracias
ResponderEliminarBuenas noches,
ResponderEliminarConsulta sobre las expensas.
Hasta hace un par de meses las mismas venían constituidas por constituidas por 4 ítems: imp. municipal, DGR, aguas cordobesas y expensas comunes.
Ahora, unificaron y todo viene como "expensas comunes".
En un primer reclamo me dijeron que se debía a la nueva disposición del cobro de DRG (en 4 cuotas anuales) mas el aumento que este impuesto tenía. Lo acepté pensando que el próximo mes esto no influiría y mis expensas bajarían. Pero no, el valor fué el similar. Según me explicaron, luego de mi otro reclamo, me dijeron que todos los impuestos y gastos del edificio se unificaron, se suman y se dividen por el coeficiente del PH. Y que lo realizaban por el déficit que daba el consorcio, o sea, que pago por los que no pagan?
Mis expensas aumentaron un 50% más.
A mi entender esto está mal y allí es donde les consulto, es legal hacer esto?
Espero me puedan ayudar con esto.
Muchas gracias.
Slds.
COnsulta:
ResponderEliminarComo se debe proceder a realizar la resolucion anticipada de contrato cuando el propietario se niega a rescindir indefinidamente.
Agustin Serra
que hacer si la inmobiliaria te pide el local que lo rescinda y hace menos de 6 meses del contrato?? me lo pide en forma verbal yo le debo pedir carta documento? es muy tedioso en todos sus aspecto este chico
ResponderEliminarComo debo hacer si se vencio mi contesto, y el unico dueño murio, hay herederos pero Todavia no esta hecha la declaratoria de herederos quieren hacerme una prorroga por seis meses pero quien firma la prorroga? Ademas tengo problemas de electricidad hace un año y Medio en mi dpto y de humedad y se hacen los Desentendidos, que debo hacer
ResponderEliminarHola, el Dueño de la casa (locador) dice que yo tengo que pagar Rentas (yo inquilino) es así?
ResponderEliminarBuenas tardes queria saber si como inquilina de un depto me corresponde a mi pagar rentas e inmuebles
ResponderEliminarHola soy grande de una sobrina y hace tres días se ha mudado a esta propiedad... resulta que encontramos muchas cláusulas en el contrato que creo son abusivas ya que al ir al inmueble este está muy deteriorado... en ellas figura q ellos deben cambiar el teemotanque si se rompe... cuando el q esta en la casa está en el exterior son sin ninguna protección y todo oxidado... Los muebles de la cocina se ven lindos pero al abrir las puertas están destruidos por la humedad... además paso q para bajar la luz hay que llamar a un electicista matriculado... conseguimos uno y resulta que este nos dijo q hay q hacer la instalación eléctrica nueva de la casa... al avisar todo esto el de la inmobiliaria dijo q ellos tienen su propio electricista matriculado... y en el contrato tambie n dice q al abandonar finalizar el contrato los inquilinos deben pagar al electricista matriculado y reparar los problemas de humedad de la casa... o sea... al parecer la casa es de ellos... quisiera saber si todo esto que encontramos en la casa deteriorado q son muchas más cosas de las q puse sólo con fotos puedo reclamar o si hace falta q busque a un escribano que haga legítimo todo esto... ellos son jóvenes y esta inmobiliaria pretende aprovecharse de ellos... muchas gracias
ResponderEliminarBuenas tardes: consulta: quiero renovar el contrato de alquiler y para ello me piden $10.000 (para hacer el nuevo contrato + el timbrado) y además me suben un 35% el precio del alquiler y cada 8 meses un 15% de incremento.. Es posible?
ResponderEliminary qué hacemos los que NO CONSEGUIMOS GARANTÍAS PROPIETARIAS Y MÁS DE RECIBOS DE SUELDO???? a dónde podemos recurrir por garantías?
ResponderEliminarBuenas... Voy a renovar el contrato de alquiler y me quieren cobrar un 40 porciento anual. Hay un porcentaje máximo para aumentar cada 6 meses?
ResponderEliminarHola quiero saber las respuestas
ResponderEliminarHola necesito saber con precisión que debo hacer en este momento? El 31/3/2020 se me termina el contrato de la casa que estoy alquilando y me llegó hoy una notificación de parte de la inmobiliaria que si o si debo cumplir con el contrato y dejar el inmueble,,estamos en emergencia en todo el mundo por el coronavirus y estamos en cuarentena por decreto presidencial, con lo cual no se puede salir a la calle, que debo hacer y como debo contestar con argumentos a esta carta documento?? Desde ya muchas gracias...Saludos.
ResponderEliminarSe vence mi contrato y quiero renovarlo, para eso me piden que pague la comisión, no se menciona mes de depósito. Es legal eso?
ResponderEliminarBuenos días cómo podría contactarme con ustedes para hacerles una consulta con respecto al cobro de expensas en los meses de cuarentena?
ResponderEliminarBuenas tardes. En nov se me vencio el contrato. El dueño me pide el de 12.500 que pago por contrato. Renovar ppr 26mil o si lo hago en enero 30mil. Me parece muchisimo. Me adheri al dcto nac. Quiero saber si le tengo que mandar alguna carta doxumento de que no voy a continuar o solo el 31 me voy? Y hay una humedadque le vengo reclamando hace un año y me dijo que yo la tengo que arreglar. Eso es legal? Se rompió el calefon por viejo y no me lo reconoció. El calefactor no anda también le reclame. Lo hice arreglar dos veces y me dijo que yo debo afrontar esos gastos. Es asi?
ResponderEliminarBuenas Noches. Soy de Buenos Aires y alquilo en Córdoba desde noviembre de 2019 hasta el 31 de octubre de 2021. En ese momento y como nunca había alquilado antes sumado a la urgencia, firmamos un contrato con 5 garantes propietarios que fue una condicion, donde se estipulaba que lo que se rompe debe ser arreglado por nosotros, que la pintura al dejar la casa (interna y externa) debe ser pagada por nosotros, como así también el sellado del contrato, por otro lado no sabíamos que debíamos hacer una lista de las cosas en la casa que no estuvieran bien para presentarlas despues de un tiempo miramos mas detenidamente y notamos roturas en ciertas cosas por ej el espejo del baño que estaba quebrado y ahora se salió, por todas estas cosas que me dicen que no parecen justas mi consulta es, en caso de rescindir, puedo hacerlo o debo pagar algún punitorio, de cuanto seria? y cuánto tiempo antes debo avisar al dueño? estamos evaluando dejar antes de empezar los últimos seis meses. Los aumentos son semestrales y en mayo se incrementa la última cuota. Quiero aclarar que hemos pagado el alquiler y todos los servicios siempre el 1ro de mes. Desde ya muchas gracias
ResponderEliminarBuenas tardes, soy de Córdoba. Hace 9 años alquilo y tengo que dejar. En su momento pague un depósito de 1mes de alquiler ($3200), ese valor hoy se actualiza a 1mes de alquiler actual? O se mantiene el valor de $3200?. Gracias
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