CamaradeInquilinos.com.ar es un sitio web dedicado a la promoción y difusión de los derechos del inquilino.

sábado, 8 de octubre de 2016

Repudiable incidente entre un inquilino y un propietario

NO A LA VIOLENCIA. RESUELVA SUS CONFLICTOS EN UNA MEDIACIÓN. CONSULTE UN PROFESIONAL
Lo mató mientras discutían por una humedad

El crimen se produjo en barrio Los Paraísos. El inquilino le reprochaba al dueño de casa unos arreglos no realizados. El sospechoso de haber cometido el asesinato quedó detenido inmediatamente.

Una discusión por lo que sería un problema de humedad entre el inquilino de una vivienda de barrio Los Paraísos y el dueño de casa derivó en el asesinato de este último, según investiga la Justicia de la ciudad de Córdoba.
De acuerdo con fuentes sanitarias, policiales y judiciales, la agresión que se transformó en homicidio ocurrió el miércoles último, minutos antes del mediodía, en un domicilio de barrio Los Paraísos.
Según la reconstrucción que hasta ahora han realizado los detectives de Homicidios, ese día, a las 11.30, Cristiano Papalardo (40) llegó hasta el domicilio de calle Bernis casi Espinel, donde lo esperaba el inquilino, José Domingo Caeiro (30).
Al parecer, este último le venía reclamando desde hace días por algunos problemas de humedad en la casa.
El miércoles, cuando Papalardo arribó, se produjo una áspera discusión entre ambos, que incluyó un intercambio de golpes de puño en el interior de la vivienda.
Fue en ese momento que, siempre de acuerdo con datos recabados hasta ahora, Caeiro habría tomado un cuchillo tipo Tramontina con el que apuñaló en el abdomen a Papalardo, quien, malherido, alcanzó a salir hasta la vereda y cayó al suelo, a unos 80 metros del domicilio.
Minutos después, ante la llamada de vecinos, arribó una ambulancia que lo trasladó al Hospital de Urgencias, donde quedó internado en muy grave estado en el shock room .
El diagnóstico oficial indicó que había sufrido una herida punzocortante en el abdomen y un traumatismo de cráneo.
Desde un primer momento, los galenos habían advertido que su estado de salud era crítico, ya que la herida en la panza había sido muy profunda.
Ayer, minutos antes de las 13, los médicos comunicaron su deceso a los familiares que aguardaban en la guardia de ese centro asistencial.
A partir del fallecimiento, se complicó aún más la situación procesal de Caeiro, quien pasó a estar imputado por el supuesto delito de “homicidio simple”, según lo dispuso el fiscal de Distrito 3 Turno 7 de la ciudad de Córdoba, Raúl Garzón.
El joven, que es chofer de una empresa de colectivos interurbanos, había sido detenido el mismo día de la agresión.
En el lugar también se secuestró un cuchillo tipo Tramontina que sería el arma con la que Papalardo fue atacado, según sospechan los investigadores.

Fuente: http://www.lavoz.com.ar/sucesos/lo-mato-mientras-discutian-por-una-humedad?cx_level=flujo_2

Desde la Cámara de Inquilinos repudiamos este lamentable incidente. Todos los problemas que surgen de las relaciones de un contrato de locación pueden resolverse de manera pacífica y con el debido asesoramiento. NUNCA SE DEBEN TOMAR VÍAS DE HECHO. NO A LA VIOLENCIA. La ley protege al inquilino, quien es el más vulnerable en la relación jurídica entre locador y locatario. La ley da las herramientas para resolver todos los problemas. Su aplicación debe realizarse pacíficamente y de preferencia por un profesional capacitado en la resolución de estos conflictos. Este inquilino arruinó la vida de muchas personas, y sin dudas la suya propia, por un acto de violencia completamente injustificado. Ante un problema de locaciones, CONSULTE A UN ABOGADO O ASOCIACIONES ENTENDIDAS EN EL TEMA.

domingo, 19 de junio de 2016

¿Cuánto debo abonar por la comisión de la inmobiliaria?

A menudo recibimos telefónicamente, en nuestra página web y en nuestra página de Facebook, la consulta acerca de cuánto debemos abonar por el concepto “comisión inmobiliaria” o bien por la confección del contrato.

En este aspecto lo primero que debemos aclarar es que los precios surgen DEL ACUERDO DE VOLUNTADES entre las partes, si bien en la práctica los aranceles los fija el profesional interviniente.

Debemos distinguir tres situaciones diferentes, según en la operatoria participen sólo el locador (normalmente propietario) y el locatario (inquilino), si las partes fueron acercadas con la intermediación de un corredor (inmobiliaria) o bien si un abogado realizó el contrato, como profesional idóneo tanto para prevenir los conflictos legales como para resolverlos.

PRIMER CASO, ALQUILER ENTRE PARTES SIN INTERMEDIARIOS:


En este caso lo normal es que el locador (propietario) cobre un monto mínimo, en concepto de averiguaciones y/o pedidos de informes. El costo de estos pedidos de informes están vinculados con las tasas que cobra el Registro, para el caso de los informes sobre bienes, y con los montos que cobran las empresas proveedoras de informes personales. Normalmente al precio de la tasa se le suele añadir un importe por las molestias de transporte o tiempo que lleva su obtención.

Al día de la fecha 10 de mayo de 2016, un informe de publicidad directa al Registro cuesta $ 46 y se saca por internet (sólo profesional autorizado), y normalmente se cobra entre $ 200 y $ 500 por la gestión.

El informe personal, en páginas como ReportesOnLine o RiesgoOnLine, tiene un costo de entre $ 30 y $ 50, y se cobra entre $ 100 y $ 300.

Cabe aclarar que “el depósito” es UNA GARANTÍA, y no un costo del alquiler.

SEGUNDO CASO, INTERVIENE INMOBILIARIA (CORREDOR PÚBLICO)

En este caso la ley nacional 25028 dispone que “el corredor tiene derecho a cobrar una remuneración por los negocios en los que intervenga, conforme a los aranceles aplicables en la jurisdicción; a falta de ellos, de acuerdo de partes o de uso, se le determinará judicialmente; salvo pacto contrario, surge el derecho a su percepción desde que las partes concluyan el negocio mediado. La remuneración se debe aunque la operación no se realice por culpa de una de las partes, o cuando iniciada la negociación por el corredor, el comitente encargare la conclusión a otra persona o la concluyere por sí mismo.” En nuestra provincia es de aplicación la ley 9445:

Artículo 25.- A falta de acuerdo de partes, los aranceles se ajustarán a la siguiente escala: Arrendamientos rurales y locaciones urbanas: cinco por ciento (5%) del monto del contrato a cargo del arrendatario o locatario.

En este punto cabe aclarar que el importe por "administración" es del 10% del monto del alquiler (art. 25 inc. e de la misma ley), pero los abona el locador (se descuentan del importe que paga el inquilino).

TERCER CASO, INTERVIENE UN ABOGADO EN LA CONFECCIÓN DEL CONTRATO


Cuando quien realiza el contrato es un abogado, que es el profesional más idóneo para su elaboración ya que domina tanto la situación “en su normalidad” como la que se abre una vez que surge algún conflicto entre las partes, se aplica el Código Arancelario de estos profesionales (ley 9459) que dispone en su art. 107: “Artículo 107.- LA redacción de contratos se regula de la siguiente manera: De locación, entre el uno por ciento (1%) y el cuatro por ciento (4%) tomando como base el importe de los alquileres por el plazo del contrato, o el mínimo legal si éste fuese mayor”. Por lo cual lo normal es que se cobre “un mes de alquiler”, ya que, en periodos de NORMALIDAD, un mes es igual a 1/24 es decir 0,0416 del total del contrato. Lo que equivale al 4% que dispone la ley arancelaria…

Cabe aclarar que la confección de un contrato de locación NO ES UN TRABAJO MECÁNICO, no consiste en cambiar nombres y montos e imprimir, sino que implica un control de la solvencia (normalmente del locatario) y de los intereses de ambas partes y de acuerdo con lo establecido en la ley (en estos casos el Código Civil y Comercial). Esta tarea requiere conocimientos tanto de la operatoria comercial habitual, como de las consecuencias derivadas de su incorrecta aplicación. Un buen contrato, realizado con las previsiones del caso particular, difícilmente pueda derivar en conflictos entre las partes. Igualmente los “informes” analizados por un profesional del derecho pueden llevar a conclusiones diferentes que el análisis simple por parte de quien desconozca la legislación Y EL PROCESO aplicable a cada caso.

¿Y SI RENUEVO, TENGO QUE PAGAR COMISIÓN?

En los casos de renovación, lo normal y esperable es que el precio, ya sea por comisión inmobiliaria, o por confección del contrato, se reduzca en base a la reducción del trabajo que efectivamente se realiza. Si bien los informes y el análisis de solvencia deben efectuarse NUEVAMENTE, ya que en dos años puede cambiar mucho la situación tanto del inquilino (locatario) como de sus garantes (fiadores), lo cierto es que la tarea de confección del contrato se facilita mucho al ser las mismas partes y el mismo inmueble, e igualmente se reduce de manera ostensible la gestión comercial si no hay que volver a publicar avisos (en el diario o en la web) y mostrar la casa o departamento a nuevos interesados. Por eso es que si bien el monto en concreto surge del acuerdo de partes, y si bien en caso de que no haya acuerdo serán de aplicación los montos descriptos al comienzo de esta publicación, se espera que los propios profesionales intervinientes ajusten dichos montos a los trabajos efectivamente realizados, reduciendo considerablemente los honorarios por la gestión en una “renovación”.

Nuevo Código Civil y Comercial: todo lo que tenés que saber si vas a alquilar

El nuevo Código Civil ordena los derechos y obligaciones de propietarios e inquilinos. Establece no más de un mes de anticipo y obras de mantenimiento del inmueble, a cargo del dueño.

El flamante Código Civil y Comercial que entró en vigencia el 1 de agosto ordena los derechos y obligaciones que propietarios e inquilinos poseen a la hora de alquilar un inmueble. Entre ellos, regula quién debe hacerse cargo de las reparaciones, hasta cuánto se debe pagar por anticipado a la hora de firmar un contrato y qué pasa con las obligaciones del garante.

¿Qué pasa con el depósito y el pago por anticipado?

El artículo 1196 establece que si se alquila con destino a vivienda no puede reclamarse "el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes" ni "depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación" como así tampoco "el pago de valor llave". Esto es, para el caso de haber firmado un contrato de dos años, corresponde como máximo un mes de pago por adelantado más otros dos en concepto de depósito.

-¿Esta regulación incluye a las comisiones de las inmobiliarias?

-No, el Código Civil y Comercial no contempla límites a las -muchas veces, abusivas-comisiones que cobran las inmobiliarias, las cuales "están reguladas por cada provincia.

¿Qué ocurre si hay que hacer reparaciones al inmueble?

En el artículo 1201 se fja que el locador (propietario) "debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto".

Quien debe mantener la casa en condiciones es el dueño, salvo por la limpieza y tareas de mantenimiento liviano". Y agrega: "Si algo se rompe por culpa del inquilino, es este quien debe pagarlo. Las partes son libres de pactar otra cosa".

También el Código determina que "si al efectuar la reparación o innovación se interrumpe o turba el uso y goce convenido, el locatario tiene derecho a que se reduzca el canon temporariamente (...) o resolver el contrato". Es decir "puede pedirse un reajuste del alquiler o incluso la resolución, pero antes hay que enviar carta documento". Esto incluye en el CCyC cuestiones que estaban en la jurisprudencia en la materia.

El inquilino puede realizar mejoras de tipo suntuarias al departamento pero, en ese caso, no tiene derecho a reclamar reembolso de parte del dueño . Pero "si son mejoras necesarias, puede reclamar su valor al locador". "Este sería el caso de una nueva puerta, si es que la anterior se rompió", añadió.

¿Qué pasa si quiero rescindir el contrato antes de tiempo?

En el caso de que el locatario quiera abandonar antes de tiempo su casa o departamento, este puede hacerlo "si han transcurrido seis meses de contrato" y debe notificar al dueño. "Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia (...) debe abonar al locador la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso", añade el Código.

Para situaciones especiales, como los contratos de alquiler para fines determinados (por ejemplo, alquileres para estudiantes en la Costa Atlántica) el importe que debe abonar el inquilino al dejar desocupado el inmueble "el equivalente a dos meses de alquiler".

-¿Qué dice en relación a los garantes?

En el artículo 1225 remarca que "las obligaciones del fiador cesan automáticamente al vencimiento del plazo de la locación, excepto la que derive de la no restitución en tiempo del inmueble locado" y que "es nula toda disposición anticipada que extienda la fianza".

Guía de preguntas frecuentes del inquilino

Estimado inquilino, si bien existe una discusión doctrinaria y jurisprudencial acerca de si tus derechos se encuentran abarcados por la ley de defensa del consumidor, lo cierto es que el derecho protege tu situación de vulnerabilidad frente a propietarios inescrupulosos y/o poco diligentes en sus obligaciones como locadores. Además, cuando interviene una inmobiliaria le cabe una responsabilidad especial por su profesionalidad en el ejercicio de la actividad, por lo que debe informar correctamente acerca de tus derechos y obligaciones y no desentenderse luego de cobrada la comisión. Y no hay discusión acerca de que la publicidad que realizan en los distintos medios sí queda específicamente sometida al ámbito de defensa del consumidor, y forma parte del contrato que firmes al momento de alquilar.

Cabe aclarar que la ley de locaciones urbanas 23091 fue derogada con la entrada en vigencia, a partir del 1º de agosto de 2015, del Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, que introduce en su texto prácticamente la totalidad del articulado de la vieja ley del año '84. Pero a pesar de que los textos son prácticamente idénticos, se introducen algunas modificaciones importantes, que hay que mirar bien según el caso concreto.

Esta es una guía de preguntas frecuentes que nos llegan a nuestro sitio web específicamente dedicado a esta temática (www.CamaraDeInquilinos.com.ar)


1. ¿Si está en el contrato es obligatorio?
Que una cláusula sea firmada no significa necesariamente que su cumplimiento es obligatorio. No se trata de borrar con el codo lo que firmamos con la mano, ni de contratar "de mala fe". Ocurre que la gran mayoría de los contratos de locación son firmados sin asesoramiento jurídico por parte del locatario, y sin posibilidades de modificar ninguna cláusula. Por ello estos contratos entran en la categoría llamada "contratos de adhesión" o "contratos formulario", y si alguna de sus cláusulas contraría lo estipulado en el Código Civil y Comercial, o al ordenamiento jurídico de orden público que es superior al contrato, esta cláusula podrá ser declarada nula. Como siempre en estos casos lo mejor es consultar a un abogado matriculado acerca de tus derechos y obligaciones en el caso concreto.

2. ¿Pueden actualizarme el precio del alquiler?
El alquiler suele fijarse "por año" o "por semestre". En algunos contratos fijan un monto total y luego lo dividen en 24 cuotas. Lo cierto es que no importa cómo se termine redactando, lo importante es que el precio quede "fijado" para toda la duración del contrato, sin que nos aparezcan "sorpresas" a posteriori. El precio NUNCA PUEDE QUEDAR SUJETO a la sola voluntad de una de las partes. Ni establecerse cláusulas de "actualización" automáticas que perjudiquen a una de ellas.

3. ¿Pueden bajarme el precio del alquiler?
En un país como el nuestro, donde todos los días luchamos contra la inflación, es prácticamente imposible que el precio de mercado de los alquileres disminuya. No obstante pueden presentarse circunstancias específicas (deterioros, humedades, una pared de un edificio nuevo que tapa las ventanas, privación de algunos servicios durante determinado tiempo, etc.) que pueden habilitar a pedir una disminución del precio. Si no se ponen de acuerdo entre locador y locatario, es posible pedir el "reajuste judicial del precio", presentando una demanda en Tribunales a ese efecto.

4. Deber de reparación y opciones
En tu carácter de inquilino tenés derecho a que el dueño mantenga el inmueble habitable, y repare los daños que pudiera sufrir la casa o departamento, o bien te compense por los perjuicios ocasionados. Al comienzo de la locación, es muy importante presentar una nota detallando todos los defectos que encuentres (para que luego no te los reclamen) y en lo posible documentar todo con fotos y un video del estado de la propiedad. Si surgieran problemas, podés optar entre exigir la reparación inmediata, solicitar una quita en el precio del alquiler, o bien hacerlo arreglar por tu cuenta y pedir el reembolso. Si ninguna de estas opciones fuera viable, también es posible poner fin al contrato, exigiendo se cubran gastos de mudanza y traslados y demás daños resarcibles (para este caso se recomienda el asesoramiento por parte de un abogado matriculado). En todos los casos es imprescindible, antes de tomar cualquier medida, intimar fehacientemente (carta documento o nota firmada por el locador), y en ningún caso dejar de abonar el alquiler correspondiente, porque esto puede originar la iniciación de un juicio de desalojo.

5. ¿Puedo modificar el contrato?
Contrato de adhesión
Comisión
Expensas
Intimación fehaciente
Notificación fechaciente

6. ¿Cuánto debo abonar por el timbrado del contrato?
El impuesto de sellos, normalmente a cargo del inquilino, es del 1% del total del monto del alquiler. Para calcularlo, deben sumarse el importe total de los 24 meses de alquiler, y a eso dividirlo por 100. Este impuesto está previsto en la ley provincial 10324 (ley impositiva año 2016), artículo 32, inc. 3: "Pagarán un Impuesto Proporcional: (...) 3.- Del diez por mil (10,00‰): 3.1.- Los contratos de locación y sub-locación de bienes inmuebles, incluidos los contratos con opción a compra."7. ¿Cuánto debo abonar por la comisión inmobiliaria?
Para aclarar este punto, te invitamos a leer esta publicación.

Sitio web dedicado a la promoción y difusión de los derechos de los inquilinos.

viernes, 10 de junio de 2016

TOP 10: Los 10 problemas más usuales de los inquilinos

1.   Defectos o vicios de la propiedad: quién asume el gasto
2.   Cortes de gas al edificio o unidad alquilada
3.   Liquidación de expensas
4.   Devolución de depósito en garantía
5.   Reembolso de gastos urgentes
6.   Mora en el pago: negativa del locador a percibir el alquiler
7.   Cómo se distribuye el pago de los impuestos
8.   Deducciones de alquiler por vicios o defectos de la propiedad
9.   Responsabilidad del agente inmobiliario por la propiedad alquilada
10. Resolución anticipada de contrato