Proyecto de ley de alquileres de la Cámara de Inquilinos Córdoba

Senado de la Nación

Secretaría Parlamentaria

Dirección General de Publicaciones

(#/17)
Autoría: Cámara de Inquilinos Córdoba (www.camaradeinquilinos.com.ar)

PROYECTO DE LEY

El Senado y Cámara de Diputados,…

REFORMA DEL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN EN LAS LOCACIONES URBANAS

ARTÍCULO 1°.- Sustitúyase el artículo 1187 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
“ARTICULO 1187.- Definición. Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero.

Al contrato de locación se aplica en subsidio lo dispuesto con respecto al consentimiento, precio y objeto del contrato de compraventa.

El contrato de locación será considerado de consumo, siempre que el locatario sea una persona humana y el locador sea propietario de más de un inmueble.”

ARTÍCULO 2°.- Sustitúyase el artículo 1188 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
“ARTICULO 1188.- Forma. Oponibilidad. El contrato de locación de cosa inmueble o mueble registrable, de una universalidad que incluya a alguna de ellas, o de parte material de un inmueble, debe ser hecho por escrito.

Esta regla se aplica también a sus prórrogas y modificaciones.

El locador, locatario, fiador y administrador si los hubiere, deberán constituir en el mismo, además de sus domicilios reales, un domicilio electrónico. Las notificaciones que se cursaren a este domicilio electrónico se tendrán por válidas y vinculantes, siendo plenamente eficaces todas las notificaciones, emplazamientos y/o comunicaciones que allí se practiquen. El incumplimiento de este requisito será considerado incumplimiento al deber de información y acarreará las sanciones correspondientes conforme a la normativa de protección al consumidor.”

ARTÍCULO 3º.-Sustituyese el artículo 1208 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
“ARTICULO 1208.- Pagar el canon convenido. La prestación dineraria a cargo del locatario se integra con el precio de la locación y toda otra prestación de pago periódico asumida convencionalmente por el locatario. Para su cobro se concede vía ejecutiva.

A falta de convención, el pago debe ser hecho por anticipado: si la cosa es mueble, de contado; y si es inmueble, por período mensual.

El precio total del contrato, el pago periódico y toda otra prestación asumida deberán estar especificadas y detalladas, interpretándose en caso de duda a favor del locatario. No podrán establecerse bonificaciones ni redactarse las cláusulas relativas al precio de modo tal que pudieran distorsionarlo y/o generar confusión al locatario. El incumplimiento de la fijación del precio total del alquiler, la mensualidad y el detalle de los importes de cada prestación que se asuma, será pasible de multa por incumplimiento al deber de información. Si el importe no está especificado en el precio, ninguna obligación periódica podrá superar en más del diez por ciento (10%) el importe de esta misma obligación en el mes anterior, debiendo abonar el locador la diferencia resultante.”

ARTÍCULO 4º.-Sustituyese el artículo 1209 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
“ARTICULO 1209.- Pagar cargas y contribuciones por la actividad. El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada.

No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa, excepto pacto en contrario.

Sólo se podrá exigir al locatario el pago de las expensas, previo apoderamiento del mismo a efectos de su participación con voz y voto en el consorcio. Será nula la cláusula por la cual se obligue al locatario al pago de expensas de carácter extraordinario, entendiéndose por tales aquellas que no sean habituales y vinculadas a los servicios normales a disposición del inquilino, y/o superen en más de un diez por ciento (10%) el importe total de las expensas ordinarias del mes anterior. El locador deberá abonar la diferencia resultante.”

ARTÍCULO 5º.-Sustituyese el artículo 1201 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
“ARTICULO 1201.- Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, en su propia culpa, o en la de sus dependientes o en hechos de terceros o caso fortuito.

Si al efectuar la reparación o innovación se interrumpe o turba el uso y goce convenido, el locatario tiene derecho a que se reduzca el canon temporariamente en proporción a la gravedad de la turbación o, según las circunstancias, a resolver el contrato.

Notificado por el locatario de la reparación, deberá responder en un plazo no superior a 48 hs. la modalidad en que la misma se llevará a cabo, y la compensación o disminución en el precio del alquiler en relación los días en que el locatario deba asistir a dichas reparaciones o se vea privado en el uso y goce del inmueble. Toda privación que sufra el locatario de un servicio esencial, entre los cuales se cuentan el gas, la energía eléctrica, el agua corriente, el baño, la cocina, el dormitorio, u otros de la misma naturaleza, deberán ser resarcidos con una disminución del cincuenta por ciento (50%) del precio del alquiler por cada día en que dicha privación se mantenga, como mínimo, y desde el momento de su notificación hasta el de su efectiva reparación. Para el caso que la locación se vuelva inviable económicamente para el locador por este motivo, deberá notificarlo expresamente al locatario, dando derecho al mismo al pago de un mes de alquiler en concepto de indemnización.”

ARTÍCULO 6º.-Sustituyese el artículo 1196 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
 “ARTICULO 1196.- En ningún caso puede requerirse del locatario o su fiador:

a) el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes;

b) depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado;

c) el pago de valor llave o equivalentes.

d) la firma de documentos pagarés o de cualquier otro documento que no forme parte, o se anexe al contrato original.

Todo título de crédito firmado en el marco de un contrato de locación, en entre sus partes, será considerado inhábil a todo efecto.”

ARTÍCULO 7º.-Sustituyese el artículo 1200 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
 “ARTICULO 1200.- Entregar la cosa. El locador debe entregar la cosa conforme a lo acordado.

A falta de previsión contractual debe entregarla en estado apropiado para su destino, excepto los defectos que el locatario conoció o pudo haber conocido.

El incumplimiento de la obligación del locador de informar de manera clara, detallada y  veraz del estado del inmueble en el contrato y/o de cualquier situación que pudiere generar perjuicio al locatario, será pasible de la multa correspondiente conforme al art. 52 bis de la ley 24.240.”

ARTÍCULO 8º.-Sustituyese el artículo 1221 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
 “ARTICULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario:

a) si la cosa locada es un inmueble, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador, con quince días de anticipación. Debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes de alquiler al momento de desocupar el inmueble;

b) en los casos del artículo 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler.

c) en los casos del art. 1201, si la reparación no fuere satisfactoria o si no hubiere acuerdo con el locador sobre la disminución del precio, en cuyo caso no abonará indemnización alguna y devolverá el inmueble en el estado en que se encuentre.”

ARTÍCULO 9º.-Sustituyese el artículo 768 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
 “ARTICULO 768.- Intereses moratorios. A partir de su mora el deudor debe los intereses correspondientes. La tasa se determina:

a) por lo que acuerden las partes;

b) por lo que dispongan las leyes especiales;

c) en subsidio, por tasas que se fijen según las reglamentaciones del Banco Central.

Para el caso de los contratos de locación de consumo, la acumulación del interés moratorio y punitorio por el pago de la mensualidad del alquiler a cargo del  locatario, no podrá ser superior al 0,5% diario desde el primer día en que la obligación es debida”

ARTÍCULO 10º.-Sustituyese el artículo 1222 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
 “ARTICULO 1222.- Intimación de pago. Si el destino es habitacional, previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar fehacientemente al locatario el pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a diez días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, consignando el lugar de pago.

Sin perjuicio de la reserva por las obligaciones adeudadas, en ningún caso el locador podrá negarse o condicionar la recepción de las llaves del inmueble. En caso de negativa o silencio frente al requerimiento por parte del locatario a efectos de que se le reciba la llave del inmueble, el locatario podrá realizar la consignación judicial de las llaves, siendo los gastos a cargo del locador. En ningún caso se deberán alquileres ni ningún tipo de obligación accesoria a partir del día en que se notificare del depósito judicial de la llave del inmueble.”

ARTÍCULO 11°.- Comuníquese al Poder Ejecutivo.


Conocé nuestra propuesta que da fundamento al presente proyecto.

Conocé el actual proyecto de ley. Y nuestra crítica al actual proyecto.

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Propuesta de "ley de alquileres" de Cámara de Inquilinos Córdoba en los medios de comunicación

Nota para Radio Nacional:

Nota para Radio Universidad:


Nota para La Voz del Interior

Conocé NUESTRO PROYECTO DE LEY.

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La propuesta de Cámara de Inquilinos Córdoba para una adecuada reforma a la ley de alquileres

Nuestra propuesta de 10 puntos para MEJORAR la ley que regula LOS ALQUILERES

1. Aplicación de la normativa de protección al consumidor a los contratos de locación.

2. Fijación de correo electrónico obligatorio para locador, locatario e intermediario.

3. Expensas a cargo del propietario, salvo se apodere al inquilino para participar del consorcio.

4.  Especificación de la compensación debida al inquilino si la propiedad presenta vicios y por el tiempo destinado a la reparación.

5. Prohibición de hacer firmar a los locatarios o sus garantes pagarés derivados de contratos de locación.

6. Multa al locador o intermediario que diere información inexacta en relación al estado del inmueble.

7. Facultad de resolver el contrato a favor del inquilino sin necesidad de esperar 6 meses, abonando en todos los casos sólo un mes de indemnización y estableciendo el aviso fehaciente en 15 días.

8. Obligación del locador de devolver todos los gastos (comisión, mudanza, depósito, etc.) para el caso de frustración del contrato por culpa del locador o del intermediario.

9. Tope de interés moratorio en el 0,5% diario aplicable desde el primer día del mes.

10. Obligación del locador de recibir la llave del inmueble en forma incondicional.

La enumeración previa responde al análisis de nuestros registros y estadísticas, y a nuestra experiencia en el asesoramiento a inquilinos, especialmente con destino a vivienda familiar. Cabe aclarar que la regulación actual de los contratos de locación se encuentra en el Código Civil y Comercial de la Nación, recientemente unificado, y la propuesta de estos diez puntos debería implementarse a través de la modificación de los artículos pertinentes del Código, y asimismo de la ley 24.240, dedicándose un apartado específico en esta ley a la regulación de los contratos de locación considerados dentro de la categoría de contratos de consumo. Estas pautas se realizan en función de mejorar el día a día de los inquilinos argentinos, habiendo recogido los datos de la problemática que atraviesan del asesoramiento diario y permanente de los mismos, realizados en la sede de nuestra institución, en la ciudad de Córdoba capital, y en la delegación sita en la ciudad de Río Cuarto. Son el fruto de la experiencia en lidiar con los conflictos que se multiplican por la falta de regulación específica y moderna, por una lado, y el abuso de quienes controlan el sector, especialmente las grandes inmobiliarias, por el otro.

Cabe aclarar que una primer propuesta en esta materia, se refiere a la creación e implementación de un Código de Buenas Prácticas en las Relaciones Locativas (CBPRL) y su correlato, el catálogo de prácticas y clásulas abusivas, determinadas a través de una Comisión de Cláusulas Abusivas (CCA), con participación de las organizaciones de inquilinos, de propietarios, de inmobiliarias e intermediarios y del Estado. Sólo a través de un ente que articule y se preocupe por conjugar todos los intereses se logrará una regulación equilibrada y JUSTA de los mismos. No obstante de nuestra experiencia podemos señalar y explicar las ventajas de aplicar al menos estos diez puntos señalados.

1. Aplicación de la normativa de protección al consumidor a los contratos de locación: Éste es el punto más importante de nuestro proyecto, y de ser aprobado, bien podrían descartarse los demás e igualmente el beneficio para los inquilinos sería de enorme importancia. La regulación de los alquileres desde hace tiempo forma parte de la órbita del derecho del consumidor en países como Estados Unidos, donde cuentan con importantes organizaciones que inspiran nuestro trabajo y con quienes mantenemos contacto, como por ejemplo la organización de Inquilinos de California. En lo concreto, aplicar LOS PRINCIPIOS y LA NORMATIVA de protección al consumidor implicaría brindar numerosas herramientas para que el inquilino/consumidor pueda viabilizar sus reclamos y encontrar el debido amparo de la ley, que actualmente se discute, cuando no se le niega directamente.
Recordemos que el Código unificado, en su última reforma crea la "categoría" contratos de consumo (título III), en oposición a los "contratos en general" (título II) y en las cuales deben inscribirse todos y cada uno de los "contratos en particular" (título IV), entre los que se cuentan los contratos de locación. Por lo tanto no entendemos la resistencia de parte de la doctrina jurídica y la jurisprudencia que la acompaña, de negar la calidad de consumidor al inquilino, que en definitiva claramente es la parte más débil y "desinformada" en un contrato de locación, incluso en aquellos de índole comercial (o mejor dicho con destino a ejercer una actividad comercial). Pero especialmente en el caso de la situación con destino a vivienda, en la que la vulnerabilidad de quien debe mudarse a un lugar "desconocido" y "pagar todos los gastos" es incuestionable.
A efectos de la implementación en concreto, la propuesta es la de considerar como regla que todo locador es proveedor de un servicio (el de la locación de un inmueble), y todo inquilino es consumidor, admitiéndose prueba en contrario tanto si el locador demuestra que tiene una única vivienda, como si demostrase que el inquilino es una empresa o tiene más de una vivienda en su propiedad. Demostrado lo cual se aplicaría la legislación "general", sin la protección especial al consumidor.
También de este modo el intermediario o administrador será pasible de la aplicación de la legislación de consumo, y por lo tanto solidariamente responsable (art. 2 ley 24.240).

2. Fijación de correo electrónica obligatorio para locador, locatario e intermediario. Este punto se explica en que la tecnología brinda la posibilidad de brindar al inquilino la facilidad de poder remitir comunicaciones directas tanto al locador como al intermediario, e incluso acompañar adjuntos (fotografías, videos del inmueble, etc.), que deberán hacer constancia fehaciente de las notificaciones cursadas entre las partes, de ser remitidas a los correos establecidos en los contratos. Frente al incumplimiento de esta obligación se generará un indicio de incumplimiento en contra del locador, y en beneficio del inquilino. Se ahorra así el costo importante de la carta documento, además de los inconvenientes que suele suscitar este sistema (domicilio inexistente, carta documento rechazada, no retirada, etc.)

3. Expensas a cargo del propietario, salvo se apodere al inquilino para participar del consorcio. Ello en razón de que hemos detectado la mala costumbre de parte de muchos propietarios de "desentenderse" de los gastos de expensa y de efectuar el control del administrador, desde el simple hecho que se desentienden de su costo. Todo lo cual se traduce en perjuicio del inquilino, que está obligado a pagar y no tiene derecho a cuestionar.
Lo justo sería que si el inquilino paga las expensas, tenga la debida representación con voz y voto en el consorcio. Asimismo el Código debería conceptuar qué significa "expensa ordinaria" y qué significa "expensa extraordinaria", para evitar el problema habitual de que se presenten como "ordinarios" gastos que no lo son, de lo contrario estas discusiones sólo tienen resolución en juicio, con los gastos y problemas que ello ocasiona. Teniendo como parámetro aquél que sea siempre más favorable al inquilino.
En cuanto a los demás impuestos, creemos que el régimen actual es correcto, dando libertad a las partes para incluirlos en el precio del alquiler o trasladarlos. Lo importante es que sean informados de manera CLARA, DETALLADA y VERAZ al inicio de la relación, en el contrato, sin que puedan introducirse nuevas cargas con posterioridad, en perjuicio del inquilino.

4.  Especificación de la compensación debida al inquilino si la propiedad presenta vicios y por el tiempo destinado a la reparación. Actualmente el art. 1201 establece la obligación del locador de mantener la cosa locada en buen estado. Lamentablemente registramos que este artículo en la gran mayoría de los casos de incumplimiento queda convertido en mera declaración. Es por eso que a través de su modificación, o el agregado de un 1201 bis, deberían especificarse tanto las obligaciones en concreto (con carácter de orden público) como una serie de presunciones favorables al inquilino, como por ejemplo en el caso de las humedades, que deben presumirse son causadas por la falta de mantenimiento del propietario, admitiendo prueba en contrario.

5. Prohibición de hacer firmar a los locatarios o sus garantes pagarés derivados de contratos de locación. Remitimos en este punto a la publicación dedicada específicamente al tema.

6. Multa al locador o intermediario que diere información inexacta en relación al estado del inmueble. De la mano de la aplicación de la normativa consumeril, sería importante especificar una multa particular (o integrarla en la genérica multa por daño punitivo del art. 52 bis de la ley 24.240) para el caso de que locador o intermediario den información falsa acerca del estado del inmueble o de cualquier situación vinculada a la locación, como recibos mal confeccionados, etc.

7. Facultad de resolver el contrato a favor del inquilino sin necesidad de esperar 6 meses, abonando en todos los casos sólo un mes de indemnización y estableciendo el aviso fehaciente en 15 días. En tiempos de gran movilidad y de facilidad de publicación de un aviso de alquiler, además de la proliferación de inmobiliarias y la gran demanda de alquileres, no vemos la necesidad de restringir la facultad resolutoria a los 6 meses de alquiler, y consideramos suficiente indemnización para este caso la del monto de un mes de alquiler, todo lo cual se traduce en un beneficio importante para los inquilinos, que pueden "liberarse" de un contrato abusivo o de un inmueble descuidado sin demoras y con un menor gasto que el vigente.

8. Obligación del locador de devolver todos los gastos (comisión, mudanza, depósito, etc.) para el caso de frustración del contrato por culpa del locador o del intermediario. Nuevamente por aplicación de los principios protectorios del más débil, debería agregarse un artículo que específicamente establezca la obligación de reparación de estos rubros. Actualmente se entiende que la reparación integral incluye los mismos, a través de la aplicación de la jurisprudencia, pero una protección más tajante sería su incorporación explícita al texto legal, para evitar la diversidad de interpretaciones que puedan perjudicar a los inquilinos.

9. Tope de interés moratorio en el 0,5% diario aplicable desde el primer día del mes. Ello en razón de producirse abusos, especialmente en el caso de las grandes inmobiliarias que fijan intereses exhorbitantes.

10. Obligación del locador de recibir la llave del inmueble en forma incondicional. Este punto responde a los numerosos conflictos que derivan en juicios de consignación, motivados en muchas ocasiones por la pretensión caprichosa de algún propietario o inmobiliaria a condicionar la recepción de la llave del inmueble al cumplimiento de obligaciones abusivas (por ejemplo que la pintura sea realizada por un determinado pintor, cuya tarifa es notablemente superior a la de mercado, etc.).

Tomamos los diez puntos que más problemas traen a los inquilinos según nuestra experiencia, y dejamos de lado en esta primera propuesta algunos puntos de complicada resolución, como por ejemplo la complicación de un inquilino al que "caprichosamente" no se le quiere renovar la locación. Para estos casos podrían implementarse derechos de preferencia en la renovación, pero consideramos que los riesgos de perjudicar a ambas partes son mayores que las ventajas de una regulación legal en estos casos.

Asimismo dejamos de lado una regulación específica de la garantía del "depósito", en el entendimiento que de aplicarse la normativa consumeril, quedará claro la obligación del locador de reintegrarlo al monto específicamente fijado en el contrato, jugando en su contra la falta de claridad en este punto (debiendo devolverlo a valor actualizado si nada especifica, por ejemplo).

Cabe la reflexión acerca de incoroporar al sistema órganos estatales de control, o delegar competencias en colegios profesionales (por ejemplo de ingenieros y/o arquitectos, escribanos, etc.) para verificar el estado del inmueble previo al alquiler. Pero consideramos que la gran mayoría de estos puntos se solucionaría con la sola aplicación del punto 1 de nuestra propuesta.

Estamos convencidos que a Mayor Información, Menores Problemas. Un dato clave para mejorar las prácticas es la incorporación obligatoria en el contrato, además del correo electrónico, de los datos REALES del propietario o poseedor del inmueble, responsable directo de los reclamos del inquilino, que muchas veces es ocultado por los intermediarios, con grave perjuicio para todas las partes. Estos intermediarios inescrupulosos, de no dar correctamente los datos del locador, y aunque no figuren en el contrato, deberían ser responsables solidarios por la representación aparente, agravada frente a la negligencia de transmitir las comunicaciones entre las partes.

Finalmente observamos que las provincias bien podrían acompañar estas propuestas, en su órbita específica de regulación legal, eliminando completamente cargas perjudiciales para los inquilinos, como el impuesto de sellos a las locaciones de inmuebles.

Asimismo debería disminuirse la regulación de la comisión inmobiliaria (estimando que un monto adecuado sería el del 4,5% del contrato incluyendo IVA, frente al 5% actual). Asimismo debería especificarse claramente que todo gasto de gestión (informes, etc.) está incluido en el precio de la comisión. Y de frustrarse la operación sin culpa del inquilino deberían ser completamente reintegrados.

Conocé NUESTRO PROYECTO DE LEY en base a estas propuestas.

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Análisis del proyecto de ley de alquileres por Cámara de Inquilinos Córdoba

Antes de leer este análisis te recomendamos leer el proyecto de ley aprobado.

El proyecto de ley de alquileres que cuenta con media sanción en el Senado, consiste en cinco artículos (el sexto es de forma) que tienen el objetivo aparente de beneficiar a la parte débil de la relación contractual (el inquilino o locatario), pero que en la práctica difícilmente pueda lograr estos objetivos. Te explicamos por qué:

El primer artículo incorpora la prohibición de pedir al inquilino pago de alquileres anticipados, depósitos por montos superiores a un mes, valor llave, o comisiones inmobiliarias por encima de lo regulado legalmente. Además especifica que el depósito se reintegrará al valor del último mes.

En relación a este artículo debemos observar que no se aporta mucho en cuanto a la situación actual, ya que es poco frecuente que se pida anticipos de pago a los locatarios (no tenemos registros de casos) ni montos de depósitos superiores al mes de alquiler. Tampoco es común que el locador pida valor llave, y no encontramos situaciones por parte de inmobiliarias que cobren comisiones por encima de lo regulado legalmente en Córdoba. En cuanto al depósito, lo correcto sería que en el contrato se estipule exactamente el monto que debe reintegrarse, y no "el valor del último mes", lo que puede llegar a generar dificultades interpretativas. En nuestra propuesta solucionamos esta complicación al aplicarse la interpretación más favorable al inquilino, frente a la duda. La regulación subsidiaria para el caso en que no exista regulación de las profesiones que pudieran intermediar (abogados, corredores, etc.) en la práctica quedaría sin aplicación, ya que todas las provincias tienen legislación específica en la materia.

Sobre el artículo 2, que busca fijar un plazo mínimo de tres años, consideramos que es excesivo y no responde a la práctica habitual en nuestra provincia (y en el país), donde existe una gran movilidad. Subir el plazo mínimo a tres años incrementa los costos de entrada (la comisión inmobiliaria se calcularía sobre tres años) y obliga a abonar una indemnización para el caso que el inquilino quisiera mudarse a los dos años. La posibilidad de "renunciar al plazo mínimo legal" es una herramienta que permitiría que locadores (o inmobiliarias) obliguen a los inquilinos a firmar estas renuncias por anticipado, perjudicando gravemente la garantía legal sobre el plazo mínimo. Por lo que se traduce en un artículo especialmente perjudicial para los inquilinos dada su falta de rigor técnico.

El artículo 3 no dice nada útil, y explicamos por qué: Pone a cargo del inquilino el pago de cargas y contribuciones en relación a la actividad que realice, lo cual es algo obvio y que no podría pensarse de otra manera, ni registramos casos en los que estas cargas se trasladen a los dueños. Y repite lo que ya decía el código de Vélez Sársfield y ahora dice el Código Civil y Comercial de la Nación en relación a las cargas sobre el inmueble. Pero al no especificar una prohibición de orden público de trasladar por contrato el pago de estos impuestos al inquilino, no cambia en nada la regulación actual. Su última parte es la más deficiente, ya que al expresar que las expensas "extraordinarias" no serán a cargo del inquilino, estaría dando por sentado que las "ordinarias" sí lo son (lo cual no necesariamente es así, y de hecho no será así de no estar especificado en el contrato). Y lo más grave de todo, al no especificar qué se entiende por "expensas ordinarias" y qué por "extraordinarias", está generándose una nueva fuente de futuros conflictos entre administradores, dueños e inquilinos.

En el artículo 4 del proyecto se repite el régimen de indemnización por resolución anticipada que ya estaba vigente en la vieja ley de locaciones urbanas, y que el Código Civil y Comercial copió y pegó en su propio texto. Es decir, deberá pagarse un mes y medio de alquiler si se realiza durante el primer año, y un mes después del año. En este aspecto, no se realiza ninguna innovación, salvo la de eliminar el requisito de esperar 6 meses para hacer valer este derecho, lo cual nos parece superador, y en esto estamos de acuerdo, ya que realmente beneficia al inquilino.

Lamentablemente, y al igual que se olvidaron de estipularlo en el Código, el proyecto no fija un plazo mínimo de anticipación para la "notificación fehaciente", lo que puede redundar en perjuicio para el inquilino si el contrato fija plazos de 60 días o superiores. Lo correcto sería fijar un plazo de entre 15 a 30 días, en beneficio del inquilino. El proyecto reza: "Si llegasen a un acuerdo, la parte que desista debe pagar a la otra una indemnización equivalente a un mes de alquiler a la finalización del contrato." Desde nuestra experiencia el problema se da justamente en que las partes nunca llegan a un acuerdo, y en todo caso si lo hacen no se plasma por escrito, en claro perjuicio al inquilino. Por lo tanto en nada se beneficia al inquilino que "no llegó a un acuerdo", que es justamente al que debería protegerse y que queda desamparado frente a la especulación de mala fe de un locador o inmobiliaria que no otorgue por escrito las condiciones de renovación.

El quinto y último artículo, sobre la fijación de índices a los cuales quedaría ligado el precio de los alquileres, es el peor de todos. Al punto de hacernos reflexionar si los anteriores cuatro artículos, muy poco útiles para el día a día del inquilino argentino, no fueron más que una distracción para incorporar esta intromisión descarada por parte del gobierno en la economía, con efectos gravosos para todas las partes de la relación contractual. La pretensión de "fijar un precio" es anacrónica y sin lugar a dudas puede golpear duramente el mercado, con funestas consecuencias. Imaginar que los alquileres "bajarán" o "se congelarán" por remitirse a un índice a cargo del gobierno de turno, el INDEC, es delegar nuestra responsabilidad ciudadana en empleados administrativos que dependen del ejecutivo, y por lo tanto de las necesidades políticas del momento. Es una norma que indudablemente perjudicará a los propietarios, quienes al no poder aumentar de ningún modo el alquiler buscarán asegurarse la ganancia a través de mecanismos irregulares, o bien aumentarán en forma desmedida el precio inicial, o directamente optarán por no alquilar sus inmuebles.

Conforme nuestras estadísticas, se registran aumentos de hasta el 40% en el precio de los contratos de locación que se están renovando. Parte importante de estos aumentos tiene directa relación con la amenaza de este proyecto de ley, que no sólo espanta potenciales inversiones y crea inseguridad jurídica, sino que pone en guardia a los propietarios haciéndoles "aumentar por las dudas luego no puedan aumentar".

Históricamente el "congelamiento" de los precios de los alquileres ya se experimentó durante la primer presidencia de Perón, con resultados desastrosos. La inflación no se para con "leyes que declaran la prohibición del aumento". Una medida que pretende congelar los alquileres, es el equivalente a la medida del cepo al dólar, y perjudica gravemente tanto a propietarios como a inquilinos. En este sentido desde Cámara de Inquilinos Córdoba consideramos que existen propuestas superadoras a este proyecto, y particularmente acompañamos nuestra propuesta, en el convencimiento de que verdaderamente se apunta a los PROBLEMAS REALES DEL DÍA A DÍA DE LOS INQUILINOS (falta al deber de información, cláusulas abusivas, firma de pagarés, prácticas abusivas, incumplimientos, aumentos de precio unilaterales, cobros abusivos de gastos que deberían incluirse en la comisión, falta de mantemiento de las propiedades, negativa a recibir las llaves, condiciones abusivas para la devolución del inmueble, etc.). Te invitamos a leerla.

No podemos cerrar este análisis sin hacer mención a la cuestión política. Como organización en defensa de los inquilinos bregamos por la INDEPENDENCIA DE LOS PARTIDOS POLÍTICOS por parte de todas las organizaciones no gubernamentales (ONGs) que compartan nuestros objetivos. En nuestro caso sostenemos esta independencia como bandera, sin por ello dejar de buscar la adhesión y la articulación con todas y cada una de las fuerzas y partidos políticos a los que podamos acercar nuestras propuestas. No obstante vemos con disgusto LA UTILIZACIÓN DE UN SECTOR VULNERABLE COMO EL DE LOS INQUILINOS, POR PARTE DE UN PARTIDO POLÍTICO, cualquiera sea el mismo.

En primer lugar cabe aclarar que la autoría de este proyecto aprobado sin discusión por los senadores (lo cual nos lleva a cuestionar la profundidad y rigor en el mecanismo de aprobación) lleva la firma de Silvina M. García Larraburu.- Salvador Cabral Arrechea.- Julio C. Catalan Magni.- Inés I. Blas.- Sandra D. Giménez.- María E. Labado.- María de los Ángeles Sacnun.- Anabel Fernández Sagasti.- Ruperto E. Godoy.- María I. Pilatti Vergara. –Beatriz G. Mirkin. –Mirtha T. Luna. Todos senadores pertenecientes al Frente para la Victoria. Este es un proyecto carente de "técnica jurídica", y que perjudica sin dudas al gobierno actual, al ser una regresión anacrónica al intervencionismo estatal MAL APLICADO.

En segundo lugar debemos remarcar que pese a que Cámara de Inquilinos Córdoba somos una ONG con trayectoria en la materia, y con asesoramiento formal y registrado de más de mil consultantes (en su gran mayoría inquilinos con destino vivienda) en los últimos dos años, con gran presencia en los medios de comunicación y con permanente articulación con entidades estatales y del tercer sector vinculados a la problemática, NO HEMOS SIDO INVITADOS NI SIQUIERA A OPINAR EN LA FORMACIÓN DE ESTE PROYECTO DE LEY que supuestamente es inclusivo de la PLURALIDAD de organizaciones de inquilinos del país.

Lamentamos que un tema TAN IMPORTANTE como la problemática de los inquilinos argentinos, que sufren y soportan numerosas cargas injustas y son víctimas de todo tipo de abusos y negligencias, sea monopolizado por una bandera específica que responde a intereses partidarios. Tenemos la obligación de señalar que el Señor Gervasio Muñoz (hijo de Fernando Muñoz, otro legislador del Frente para la Victoria), quien ha sido presentado con frecuencia en los medios masivos de comunicación como "referente de las organizaciones de inquilinos", no es referente de NUESTRA ORGANIZACIÓN, QUE ES INDEPENDIENTE DE BANDERAS POLÍTICAS PARTIDARIAS.

No convalidamos de ninguna manera, ni la utilización de la problemática de los inquilinos por sectores de la política partidaria que atiendan a sus propios intereses funcionales, ni mucho menos la falta de rigurosidad en la información canalizada a los medios de comunicación, y a particulares consultantes, a los que muchas veces se informa erróneamente "lo que se quiere" en lugar de "lo que es". Registramos lamentablemente numerosas consultas de inquilinos que "leyeron en internet", por ejemplo, que "ya no deben pagar la comisión de la inmobiliaria", o que "no les corresponde pagar expensas aunque lo diga el contrato", y demás situaciones que terminan perjudicando GRAVEMENTE por el mal asesoramiento brindado, en el que se estimula a inquilinos de buena fe a incumplir obligaciones, lo que en el corto plazo les causa numerosos perjuicios. SOLICITAMOS RESPONSABILIDA ÉTICA Y POLÍTICA TANTO EN LA INFORMACIÓN QUE SE DA A LOS MEDIOS DE COMUNICACIÓN, COMO EN EL ASESORAMIENTO QUE SE BRINDA A LOS PARTICULARES.

Dicho lo cual, y sin quedarnos en el ámbito de la mera crítica, te invitamos a leer NUESTRA PROPUESTA DE REFORMA A LA LEY EN BENEFICIO DE LOS INQUILINOS.

Conocé NUESTRO PROYECTO DE LEY en base a la propuesta.

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PROYECTO de LEY DE ALQUILERES Y REFORMA del Código Civil y Comercial de la Nación

Senado de la Nación
Secretaria Parlamentaria
Dirección General de Publicaciones
(S-894/16)

PROYECTO DE LEY

El Senado y Cámara de Diputados,…

LEY DE ALQUILERES Y REFORMA DEL CC y CN

ARTÍCULO 1°.- Sustituyese el artículo 1196 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
“ARTICULO 1196.- Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:
a) el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes;
b) depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler,
El depósito en garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, en el momento de la restitución del inmueble.
c) el pago de valor llave o equivalentes.
d) en caso que el contrato haya sido celebrado con la intermediación comercial de un tercero, las sumas que corresponden a comisiones u honorarios por los servicios prestados no podrán superar los máximos establecidos en cada jurisdicción. Si no los hubiere, no podrán ser mayores a un mes de
alquiler.”

ARTÍCULO 2°.- Sustituyese el artículo 1198 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
“ARTICULO 1198.- Plazo mínimo de la locación de inmueble. El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal detresaños, excepto los casos del artículo 1199. El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa.”

ARTÍCULO 3°.-Sustituyese el artículo 1209 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
“ARTICULO 1209.- Pagar cargas y contribuciones por la actividad. El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada. No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa, ni las expensas extraordinarias.

ARTÍCULO 4°.- Sustituyese el artículo 1221 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
“ARTICULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario:
a) si la cosa locada es un inmueble, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al
locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso;
Las partes deben acordar la renovación del contrato, por lo menos sesenta días antes de su finalización. A tal efecto, cualquiera puede convocar a la otra de modo fehaciente. Si no llegasen a un acuerdo, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente. Si llegasen a un acuerdo, la parte que desista debe pagar a la otra una indemnización equivalente a un mes de alquiler a la finalización del contrato.
b) en los casos del artículo 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler.”

ARTÍCULO 5°.-El precio de la locación será reajustado anualmente según el índice de actualización elaborado oficialmente por el Instituto de Estadísticas y Censos de la Nación (INDEC) en base a la evolución de los precios al consumidor y salarios, promediados en partes iguales. Exceptúese de lo dispuesto en los artículos 7° y 10° de la ley N° 23.928, y sus modificatorias, al procedimiento indexatorio previsto en las disposiciones de la presente norma.

ARTÍCULO 6°.- Comuníquese al Poder Ejecutivo.

Análisis del proyecto por Cámara de Inquilinos Córdoba

Nuestra propuesta de reforma a la ley de alquileres

Nuestro PROYECTO DE LEY en base a la propuesta

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Cómo imprimir la CONSTANCIA DE EXENCIÓN del impuesto de sellos (no es necesario ir a Rentas!)

La constancia de exención del Impuesto de Sellos (timbrado) se descarga desde la web de Rentas, por lo que, NO ES NECESARIO ACUDIR FÍSICAMENTE a la Dirección General de Rentas.

Esta nueva constancia aplica para los contratos con DESTINO VIVIENDA, cuyo impuesto de sellos sea igual o inferior a dos mil pesos ($ 2000,00).

PARA OBTENER LA CONSTANCIA:

1. Ingresá en https://www.rentascordoba.gob.ar/mirentas/rentas.html?page=pagosdeimpuestos y
haga click en el ícono de SELLOS.

2. Completá los datos solicitados de las partes involucradas en el contrato; en la
solapa IMPUESTO registre la fecha del contrato.

3. Donde dice "acto" seleccione “Alquiler / Locación de inmuebles con opción a compra”.

4. Clickeá en CALCULAR para obtener el PDF con la leyenda de la exención. Verás que el importe a cobrar es de $ 0, siempre que se trate de contratos de locación comprendidos en la exención.

La constancia de exención o la constancia de pago servirá como comprobante del cumplimiento del impuesto sin necesidad de timbrar el contrato.

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Cámara de Inquilinos Córdoba

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Exigencias desmedidas empujan a los consorcistas a situaciones insostenibles

Compartimos la siguiente publicación de la Cámara de la Propiedad Horizontal de Córdoba, a cuya declaración adherimos en varios de los puntos señalados, y viendo con especial preocupación que la problemática, además de afectar a los propietarios, se traslada con frecuencia a LOS INQUILINOS, que terminamos soportando FÍSICA Y ECONÓMICAMENTE muchas de las irregularidades mencionadas en el presente comunicado:

EXIGENCIAS DESMEDIDAS EMPUJAN A LOS
CONSORCISTAS A SITUACIONES INSOSTENIBLES
Directivos de la Cámara de la Propiedad Horizontal y administradores de edificios advertimos que algunos procedimientos y/o normativas aplicados por la Municipalidad de Córdoba, organismos provinciales (como Epec) y empresas privadas (como Ecogas) empujan a miles de personas que viven y dependen de edificios en propiedad horizontal a situaciones insostenibles desde el punto de vista económico, técnico y funcional, que terminarán por tornar inviable su continuidad y su futuro.
En lo cotidiano, esos organismos públicos y privados dictan normas, llevan a cabo inspecciones, solicitan obras, reformas, adecuaciones, etc. muchas veces contradictorias o de imposible realización, so pena que, de no cumplirse, se apliquen -como acontece con demasiada frecuencia- fuertes multas y/o se corten servicios vitales para el funcionamiento de un edificio. Esta situación conlleva a exponer a la comunidad consorcial (consorcistas y administradores) a situaciones de ilegalidad con las graves consecuencias que esto implica.
Desde ya, no sólo por obligación profesional sino también porque nos importa sobremanera la calidad de vida consorcial, los administradores velamos por la mayor y mejor seguridad de los ocupantes de edificios. Sin embargo, lo que se está exigiendo ha desbordado los límites de la razonabilidad, la coherencia y las posibilidades técnico-económicas de los consorcios y sus habitantes.
Infructuosos resultaron, sin embargo, todos los esfuerzos que efectuamos para que los organismos públicos y privados atendieran los reclamos, escucharan las sugerencias y acordáramos normas posibles de ser cumplidas.
A lo expresado anteriormente, se suman otros graves problemas que desde hace años vienen afectando a los edificios, sus habitantes y administradores:
1) Constante incremento de los costos fijos de funcionamiento de edificios tales como costos salariales, aportes patronales, servicios de vigilancia, energía eléctrica, mantenimiento de ascensores y eléctricos, insumos entre otros. Piense que dichos costos representan entre el 90 al 95% del monto de las expensas de un consorcio.
2) Fuerte incidencia de la carga de impuestos como por ejemplo I.V.A., impuesto a los créditos y débitos bancarios (denominado impuesto al cheque) y aportes patronales.
3) Constantes intentos de diferentes reparticiones públicas, empresas privadas y organizaciones sindicales para agregar nuevos costos a los consorcios, en función de servicios que no se prestan o de dudosa utilidad y que han sido establecidos en normas sobre las cuales no se ha consultado a la comunidad consorcial.
4) Creciente industria del juicio contra los consorcios y que pone en riesgo su sustentabilidad.
5) Constante sanción de normativas que cambian permanentemente las “reglas de juego” y por las que se pretende agregar nuevos y mayores costos a los consorcios.
Sres. Consorcistas y habitantes de edificios: La situación es grave. No exageramos al afirmar que, en ese contexto, está en juego la sustentabilidad económica y funcional de la propiedad horizontal. Consideramos que este momento crítico requiere del trabajo, comprensión y colaboración de todos (de propietarios y administradores por igual, con un propósito en común) para sumar esfuerzos y reclamos ante los correspondientes entes públicos y privados, tanto más cuanto que parecieran no entender esta situación problemática.

Publicado por https://www.facebook.com/camara.cordoba

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